开发商能否以疫情为由，逾期交房？
购买预售房，是当今社会大众较为普遍的购房选择方式。而房产往往因标的金额较大，一旦出现问题便会让购房者神经紧绷。现实中，存在购房者与开发商大量的房产买卖合同纠纷，如购买的房产装修标准和合同中的约定存在偏差、开发商存在迟延交房等种种问题。面对这些纠纷，购房者可以通过相关的法律法规进行维权，而作为房地产企业也应当防患于未然。本文主要讨论的问题是“开发商能否以疫情为由，逾期交房”。逾期交房属于房产买卖合同中较为常见的开发商违约情形，而逾期交房的原因也是五花八门，有的是因开发商自身原因导致，如未取得房屋建筑工程的竣工验收备案证明、资金周转不灵等，而由这些原因造成的延期交房，开发商自然而然需要担负违约责任。
而近两年因为新冠性病毒的肆虐，也的确是造成开发商迟延交房的一个重要事实理由，但疫情并不是开发商逾期交房的挡箭牌。疫情虽应归纳为不可抗力，但也需要注重考虑几点：1、疫情必须发生在合同签订后，约定履行期届满以前。开发商以疫情为理由，进而延期交房的，疫情必须发生在合同签订后，约定履行期届满以前。
法律上不可抗力的时间，应当以疫情对合同行使的实际影响来决定。具体应当参照政府启动和接触公共卫生紧急响应的时间。（此外，每个楼盘的情况不同，需要具体问题具体分析。需要考虑疫情持续的时间、工人返工时间以及每个城市的疫情情况等综合因素。）
3、疫情爆发后签订的购房合同，开发商不应以疫情作为不可抗力的理由。疫情爆发后签订的购房合同，开发商必定可以提前预知因疫情对工程节点所造成的影响，因此没有理由在交房时按照不可抗力因素进行免责。
根据前文所述，以新冠病毒认定为不可抗力免责事由是有着严格的条件限制与标准的。我们结合《中华人民共和国民法典》第五百九十条来看，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”房地产企业主张新冠病毒疫情构成不可抗力而主张免责的，需承担相应的举证责任并采取相应措施防止损失扩大，笔者就房地产企业应对其可能存在的逾期交房情况，提出如下几点建议：1、及时向购房者发出关于受新冠病毒疫情影响延期交房通知书。3、收集房地产企业因受本次疫情影响无法正常履行合同的证据。4、及时测算延期天数、免责天数及合同约定的逾期交房违约金数额。购房人如果遭遇开发商不合理的延期交房，应当运用法律武器维护属于自身的权益。具体可以参照房产买卖合同中关于开发商逾期交付房产应承担的违约责任，来主张自身的权益。此外，购房者在收房时，应审查开发商是否办理了综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等材料。实践中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。那么针对购房者的维权，笔者同样提出以下几点建议：
1、计算延期天数及合同约定的逾期交房违约金数额，优先与开发商进行协商。3、上述两点均无效果，可以通过法院诉讼的方式进行维权。
