夫妻一方代另一方签字卖房，买方的权益能否得到保障？

房屋买卖过程中，经常会碰到一方或者多方为了尽快签订买卖合同，买方支付定金锁定房源，而出售方夫妻一方有事或者在外地，只能由另一方代为签订合同的情形。

案情简介

小蔡今年32岁了，准备买房结婚。通过房屋中介看了心仪的房子，据房主王女士说，这房子是她和她丈夫赵先生的，只是赵先生长期在外地上班，但对于房子的买卖都是知情的，由她完全做主，并表示如果小蔡有购买的意向，她可以代赵先生签字，三方一起把合同签下来。

小蔡觉得既然他们是夫妻，谁签谁卖都一样，而且房子、价格都很合心意，于是还谨慎地检查了一下王女士出示的身份证、结婚证、房产证，觉得没什么问题就把合同给签了。

结果第三天的时候，小蔡得知，赵先生刚知道房子要卖给小蔡，表示这是他们夫妻唯一的房产，他是不同意卖的，可小蔡定金都交了，他实在想不通，房主还能这么出尔反尔的吗？王女士代签的合同是否有法律效力？

法院裁判观点

通常法院在审理仅有夫妻一方签字但属于夫妻共同共有的或者一方代另一方签字的房屋买卖合同纠纷时，主要有以下几个观点：

第一，房屋买卖系非因日常生活需要对夫妻共同财产进行的处分，需要夫妻协商一致同意。

第二，在买受人有证据能够证明夫妻一方在签署房屋买卖合同时已经获得另一方的授权或另一方事后表示追认的情况下，买受人要求继续履行房屋买卖合同的，于法有据。

第三，夫妻未签字一方对于另一方与买受人签订的房屋买卖合同不予认可，且买受人不能证明在签署房屋买卖合同时已经获得未签字一方的授权或未签字一方事后表示追认的情况下，房屋买卖合同有效，但因无法完成所有权转移，合同无法继续履行，买受人只能通过起诉签字一方的方式另行解决争议。

法律分析

众所周知，夫妻一方在日常生活中可以代理另一方处理家庭事务，并不是事事都需要双方共同出面，这也就是法律规定的所谓“家事代理”。

《民法典》第一千零六十条规定：“夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。”

那是否可以据此说明，买卖房产只要一方决定并代为签字就可以呢？事实并非如此。

民法典规定的“因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为”仅指维持家庭共同生活的开支、抚育未成年子女的费用、家庭成员所需的医疗费用等。

对于房屋买卖这种大额资产的处理行为，不属于因日常生活需要而实施的民事法律行为范畴，因此买卖房产经双方共同决定，一方代理另一方的，必须由另一方事先授权或事后追认，否则合同对被“代表”方不发生法律效力。

如果支付定金后，被代签字一方不同意出售房产，以不知情被代签字为由解除合同，付了定金的买房者是否只能自认倒霉？

夫妻一方未经同意代理另一方在买卖合同上签字，虽然对被代理方不发生效力，但由于擅自代理另一方签字属于签字人的过错，产生的违约责任应由其承担。因此，签字一方应承担相应的违约责任。

法律通过这样的规定，既不纵容“擅自代理”，又不纵容“借故违约”，进而权衡利弊，公平公正地保护买受人和共有财产各方的合法权益。

海辉律师建议

实践中，在夫妻双方感情恶化时，其中一方通过伪造授权的方式恶意出售夫妻共同共有的房屋也并不少见，且在房价变动的情况下房屋出卖人很可能以夫妻另一方未签字不同意出售房屋为由主张“毁约”。虽然即便在法院认定房屋买卖合同无法继续履行的情况下，买受人也有其他的救济途径，但通过其他途径救济无疑会增加很多成本和不确定的风险。对此，海辉律师建议在购买属于夫妻共同共有的房屋时，一定要注意以下几点：

第一，必须要求夫妻双方共同当面签字，并核实房产证、夫妻双方身份证、结婚证等证件原件。大多数情况下，买卖房屋都是家庭中相对重要的事务，夫妻双方共同签字只是时间的安排问题，并没有多大的客观障碍，切忌为了图一时方便而由一方代签。

第二，即便由一方代签，签字时也应要求出卖人提供房产证、夫妻双方身份证、结婚证等证件原件进行核实，并要求提供书面授权文件（能公证最好公证）。但是书面授权文件通常是提前签署，签署过程可以要求出卖人全程拍摄视频并发送买受人保存。

第三，在核实出卖人夫妻双方的身份后，可以建立微信群，把洽谈过程及合同及时发送在群里，由各方进行确认。

第四，在一方代签时，也可以当面拨通另一方电话，对房屋买卖合同的签署进行确认，并进行录音保存。

第五，在房屋买卖合同签订时，如夫妻一方的签字是由另一方代签，切记要约定严格的违约责任条款，如果后续卖方违约，以便买受人的权利能够得到充分保障。

最后，对于一个普通家庭来说，房屋买卖属于大额投资，相对其他消费，不仅交易周期长，流程复杂，而且面临的风险也较多，买房时要特别注意审查出卖方的婚姻状况和房产所有人情况，即使房屋登记在夫妻一方名下，也建议上述几项能做的也尽量去做，确保交易切实合法得到履行，否则可能导致各种意想不到的纠纷，徒添烦恼。

声明：以上系笔者个人意见，仅供探讨及参考。如遇具体问题，建议就具体问题进行专业咨询。