商铺能否适用购房消费者物权期待权？
所谓购房消费者物权期待权，是出于对无过错的购房者居住权、生存权的保护，在其已经履行了大部分合同义务的前提下，赋予其对抗、排除法院强制执行，并优先于抵押权的效力。
购房消费者物权期待权规定在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（已于2020年12月29日修订）第二十九条，适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议。该条款适用时应当满足：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
由于消费者物权期待权一旦认定，买受人享有的该权利将优先于抵押权，可以对抗、排除法院强制执行，因此实务中倾向于严格、审慎认定。
本案中，购房人购买的房屋为商铺，属于投资性用房，规划用途显示为非住宅，因不满足第二十九条第二项的条件，买受人不能得到优先于抵押权的消费者物权期待权。
案情简介：
房地产公司A开发位于海南省某市的国际小区项目，因资金短缺拖欠创投公司B借款6000万元，房地产公司A以自己名下商铺为该项借款设定抵押，并办理了抵押登记手续。
2018年5月31日，购房人C与房地产公司A签订《国际小区商品房认购书》，2018年6月，购房人C与房地产公司A正式签订《商品房买卖合同》，约定购房人C购买国际小区A栋一层01商铺，总金额817440元，房款于签订合同之日付清。购房人C分别于同年5月、6月向房地产公司A支付购房款共817740元。
2017年，创投公司B因房地产公司A拖欠借款一事诉至人民法院，在二审人民法院的主持下，双方达成调解。
2018年8月，创投公司B向一审法院申请强制执行，一审法院依法在60127400元的范围内冻结、扣划房地产公司A的银行存款或查封、扣押、冻结、提取、扣留其他等值财产，其中包括购房人C的房产。在强制执行过程中，购房人C以其已购买的房产被查封为由，要求一审法院解除查封，停止执行。一审法院遂作出执行裁定书，中止对购房人C购买的国际小区Ａ栋一层01商铺的执行。
2020年1月7日，创投公司B向一审法院提起本案申请执行人执行异议之诉，要求准许对案涉房屋采取查封、评估、拍卖或变卖等执行措施。
诉讼中，购房人C认为其与房地产公司A签订有《商品房买卖合同》，支付了全部房款，并合法占有、使用案涉房屋，创投公司B对案涉房屋没有抵押权，故无权要求法院采取查封、评估、拍卖或变卖等执行措施。创投公司B认为，购房人C对抗的是创投公司B基于抵押权而行使的查封，需要适用《执行异议和复议规定》第二十九条，而非第二十八条。
本案经一审、二审、再审，由最高人民法院作出终审判决。
律师说法：
本案的争议焦点为购房人C对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
首先，需要明确的是案涉房屋上设有创投公司B的抵押权，该抵押权的设立节点早于购房人C的购房节点。因创投公司B出具书面文件，房地产公司A方得以出售案涉房屋。《执行异议和复议规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。特定权益是指原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。该条款正是出于保护商品房消费者居住权、生存权，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定正体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。因此，可以明确的是适用《执行异议和复议规定》第二十九条方能突破抵押权的优先受偿性，而第二十八条不具备此效力。
其次，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的构成要件。本案中，购房人C所购房屋为国际小区A栋一层01商铺，不属于住宅，也未用于居住，更不是购房人C的唯一住房，相反商铺具有鲜明的投资属性，不应属于消费者生存权的保护范畴，不能参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定。
最后，即使适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，购房人C也不能对抗尚未涤除的抵押权。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人可以对抗执行的情形，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，其只能对抗普通债权人。购房人C作为一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。故购房人C对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当准许对国际小区Ａ栋一层01商铺采取查封、评估、拍卖或变卖等强制执行措施。
【法条链接】
《执行异议和复议规定》第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《执行异议和复议规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《执行异议和复议规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
