突发，法拍房也限购！
在人民法院办理的各类执行案件中，涉及资产处置的案件一般都被认定为疑难复杂案件，主要是相较其他案件而言，其办案周期长、资产变现难；加之房地产作为被处置的最为频繁、价值也相对较高的一类资产，同时涉及案件当事人、共有人、抵押权人、承租人等多方利益。法院在处置过程中也会花费大量人力、物力、精力，不乏张贴公告、现场查看、清场、定价、评估、挂拍等步骤。因此，该类案件一直都是执行实务的难点，随着各地不断出台房地产限购政策，针对法拍房的处置各地各级法院无论是立法还是实践都摇摆不定，进而导致不同地区操作的混乱。12月19日晚，最高院突然颁布了《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称“《规定》”），在总结多年实践经验的基础上，以“司法解释”的形式对相关问题作进一步明确和规范。海辉律师根据多年从事强制执行工作的实务经验，对该规定中的相关条文进行解读，以期能对各位同仁理解新规带来帮助。目前的司法拍卖中，《拍卖公告》、《标的物情况介绍表》等材料的发布，已经对处置法院提出了不小的要求。在正式开拍前的公告程序中，执行法院需载明被拍卖房产的位置、现状、权利限制及特别注意事项等。然而，《规定》一出，第一至第三条均明确规定买受人需具备购房资格，同时要求意向竞买人给出承诺。在此，笔者有一个不太成熟的想法，除执行法院在拍卖公告中对《规定》的内容进行注明外，在参与拍卖的人报名的同时，即要求其将承诺书和房产证明上传至拍卖平台，与其他报名材料一并提交后供法院审核。否则，假设因购房人不符合限购政策的约束导致重新拍卖的，法律法规固然会给予其一定的处罚，但无疑给执行法院增加了不少的工作量，拖延了结案日期。除《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第22条、《民事诉讼法》第111条及《民诉法解释》第187条规定的处罚措施外，本《规定》第4和第6条亦对因购房资格问题导致拍卖行为无效及扰乱司法拍卖秩序的行为所应当承担的法律责任予以了强调。相信有了明确的法律支撑，执行法院定会在公告中对竞买人的资格问题进行着重标注，此时对有意向竞买的人来说，必须尽到审慎注意义务，通读整个拍卖公告，切不可再以不知情等理由为自己开脱，主张《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条中可撤销拍卖的情形，否则执行法院定会作出严厉的处罚。《规定》一经施行，对本就遇冷的楼市可谓是雪上加霜。笔者归纳了目前无锡地区的限购政策，针对限购区域最为重要的有两点：第一，暂停向已拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；第二，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供自购房之日前累计两年（含）以上在本市缴纳的社保或个税证明，对依据省市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外。从限购政策不难看出，限购一方面对非本市户籍居民的要求更高、影响也更大，；另一方面也影响到二手房的出售。法拍房作为二手房的一种，《规定》势必会对其成交率和成交价格产生较大影响，这两者也直接关系到申请执行人债权的实现问题。更令申请执行人欲哭无泪的是，《规定》第5条提到，一旦案涉房产经拍卖、变卖仍流拍的，愿意接受以物抵债的当事人也必须满足购房资格，对申请执行人而言就会存在“钱房两空”的风险。相信《规定》一出台，定引起了各类人群的轩然大波，结果可谓是几家欢喜几家愁。对于那些想通过法拍房来规避限购政策的人而言，如意算盘肯定是落了空，但对刚需家庭而言，反倒是一个不错的捡漏上车的机会。待《规定》正式实施后，更能促进楼市公平稳定的走向，也体现了“房住不炒”的宗旨。
