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看房后“跳单”是否要向中介赔偿违约金？
2020年下半年的一天，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2020年10月22日，本案被告小王经由本案原告A中介公司介绍并由销售人员带去看房；11月23日，B中介公司带小王之妻小张看了该房屋；11月27日，A公司再次带小王前去看房，并于同日与小王签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2条约定，小王在验看过该房地产后六个月内，小王或其委托人、代理人、代表人、承办人等与小王有关联的人，利用A公司提供的信息、机会等条件但未通过A公司而与第三方达成买卖交易的，小王应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向A公司支付违约金。当时A公司对该房屋报价165万元，而B房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在B房地产顾问公司居间下，小王与卖方李某某签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，小王向B房地产顾问公司支付佣金1.38万元。A公司在得知此事后诉到人民法院，要求小王支付1.38万元违约金。一审法院认为被告小王应当向原告A公司支付违约金1.38万元，小王不服上诉至当地中级人民法院，二审法院认为小王无需支付违约金。双方之间签订的防“跳单”的条款为格式条款，属于A公司预先设置重复使用的，因此对于A公司来讲该条款存在一定的无效的风险。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。而本案中涉及的格式条款，其主要目的是为了排除A公司提供房源信息但小王与他人交易而致使A公司权益受损，并不存在加重限制对方权益和排除对方主要权利的情况。因此，本案中的格式条款系有效条款。基于这点，一审法院认定条款有效且被告小王应当支付违约金。在案涉的合同中，A公司基于其提供的房源信息并进行服务促成交易，同时能够要求小王支付居间服务费用；小王享受A公司提供的居间服务，在交易完成时支付相应居间费用，同时小王应当注意不应基于A公司提供的房源信息而经由第三人与卖家进行交易。四、对于“跳单”行为的约束和调整应当符合市场实际情况在本案中，A公司提供的房源信息并非是独家的，卖方李某某实际将该信息提供给多家中介公司，且各家中介公司的报价并不相同，小王及其家人能够通过其他公开合法的渠道完成交易。这一点是二审法院判决小王不承担支付违约金义务的根本依据，房屋交易的市场是充分竞争的，A公司的做法虽然并不违背法律的要求，但是其条款并不能达成其目的，A公司无法通过合同的约束排除小王从其他市场途径了解相应交易信息并最终达成交易目的的合法行为。
