如何避免法拍房的隐形风险？
在之前的文章中，笔者谈到法拍房凭借其独特的优势在二手房市场中受众人追捧，然而，凡事都有两面性，楼市也不例外。在无锡地区，执行法院在拍卖前都会负责将待挂拍的房屋清场完毕，对于最终的买受人来说，在收房、过户层面不存在太大障碍，但在实际使用、租赁、落户等诸多方面的背后还是会存在一定的隐形风险。对有购买意向的人而言，前提也要自己提前看样，对后续的费用、手续等有所了解，对户籍、学籍是否占用的问题心中有数。关于法拍房的话题，也屡次有人来咨询笔者，今天就简单谈一下几个所需要知道的核心“避坑”知识点。原房屋产权人为充分利用房屋给其带来收益，可能会将自己不直接使用的房屋对外出租获利，因此致使所有权与使用权在一定阶段内分属于不同的主体，更可能存在承租人已将租金全部支付完毕的“极端”情况，竞买人面对此类问题需特别关注。无论是之前我国《合同法》第二百二十九条，还是目前有效的《民法典》第七百二十五条，都有“买卖不破租赁”的相应规定——当然，《民法典》的规定进一步细化，必须满足“在承租人按照租赁合同占有期限内”的情况，所有权的变动才不影响租赁合同的效力，较之以前增加了“占有”的条件，在构成要件上更为严格，大概率与目前司法实践中涉及房屋的执行所引发的滥用执行异议且存在不少的虚假诉讼有关。目前，有少数房产在拍卖过程中，会存在未及时通知承租人行使优先购买权的情况。此时，若房产已成功卖出，整个拍卖过程可能会存在被以程序违法而撤销的风险。同时，如果买受人在拍卖结束之前没有及时发现此等问题，尤其是面对买受房屋仍存在较长的租约时，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住、使用，也存在腾房的困难。目前而言，对于法拍房竞买人是否会受到当地限购政策的影响，不同地区在实务中的处理并未形成统一意见。一般而言，各地法院与不动产登记部门沟通协调后会有个一致的意见，是否限购也会在拍卖页面予以标注。对此，有参与竞拍意向的人要特别注意以下两点。第一，竞买人参与竞买时就已经要具备购房资格，不然没办法办理不动产证。即便竞买后取得购房资格很多地方也不让办理，因为要求的是竞买时就有购房资格。第二，竞买人要在竞买前联系银行，提前审批一下自己的贷款资料，在无锡，法拍的贷款流程相对于其他二手房按揭要稍微省事一点，会有专业人员协助竞买人一起办妥全部贷款手续，但笔者仍建议提前审批贷款确保后续资金能够到位，或做好其他途径筹钱的准备。相对于过户而言，将自己的户口迁移到买受房屋上，完成最终的“落户”可谓是要费一番周折。现在，越来越多的人买房都是奔着户口和学区房而来，但被执行人往往因房屋被拍卖而存在抵触情绪，不愿主动配合法院工作。因此如果原户主未将户口迁出房屋，则可能存在买受人取得了不动产登记证但是却无法顺利将户口迁入新房的问题，无法拥有房屋所在地的户籍，从而影响到子女的入学。法院将案涉房屋拍卖以获得价款，其目的是为了通过处置房屋来偿还申请执行人的债权。从部门职能上来讲，户口迁移属于当地公安机关的受理范围，法院无权管辖，也不会处理此事。目前也没有相关法律规定法院可以强制将被执行人的户口迁出法拍房。绝大多数情况下，被执行人为躲避上门催债、规避法院执行，其本人往往早已不住在被拍卖房屋内，此时房屋本身就存在欠缴物业费、水电费、燃气费等费用的情形，多数法院不会确认欠费情况，该等费用也不会在房屋拍卖款中优先扣除，需要竞拍人在竞买前自行向物业等部门实地确认后自行承担与法拍房屋相关的水、电、气、物业管理等拖欠的费用，无论欠缴多少费用，竞买者都要考虑这笔费用是不是在自己力所能及的范围之内。
早在2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》便已经开始施行，加之随着执行力度的加大，将会有越来越多的房屋会在网络平台上被公开拍卖。作为竞拍人，一定要提前仔细研读拍卖公告，并向执行法院、房屋登记机关及所在小区物业等详细了解被拍卖房屋的情况，结合自身预算，分析可能存在的风险，理性参与竞拍，切忌因一时冲动而造成悔拍，导致保证金被法院罚没的情况出现。
