交房无望，我还要接着还贷款吗？
【案情回顾】
2015年8月12日，王祥与越玺房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，以14795万元的价格购买越玺房地产开发有限公司开发的西宁市某地商业用房，建筑面积3736.19㎡，约定交付时间为2015年10月30日前，逾期交付超过120日，王祥有权解除合同，选择解除合同的，越玺房地产开发有限公司应当自王祥解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款。王祥首付7398.3万元，剩余7397万元采用按揭贷款方式。2015年8月14日，王祥与建设银行、越玺房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》，约定：1.王祥等三人向建设银行借款7397万元；2.借款人采取等额本息还款方法，担保方式为商业用房抵押；3.越玺房地产开发有限公司应按预售合同约定期限向王祥交房，交房时须经建设银行书面同意；越玺房地产开发有限公司不按期交房而间接影响建设银行利益时，越玺房地产开发有限公司应代替王祥承担赔偿建设银行损失的责任。
2015年8月18日，建设银行取得案涉房屋他项权利证书；2015年8月21日，建设银行分8笔向越玺房地产开发有限公司支付7397万元。
后越玺房地产开发有限公司未按期交付房屋，王祥依照双方签订的《商品房预售合同》相关约定诉至人民法院，要求：1.解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，2.要求越玺房地产开发有限公司返还王祥购房首付款73,983,124元、已偿付的贷款本息1310.4万元；3.要求由越玺房地产开发有限公司偿还建设银行借款担保合同项下剩余的贷款本息；4.确认王祥不承担偿还建设银行借款担保合同项下剩余的贷款本息的责任；5.由越玺房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。
本案经一审、二审判决：1.解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》；2.越玺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向王祥返还房款73,983,124元、已偿付的贷款本息1310.4万元；3.越玺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向建设银行返还《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》项下的剩余借款本息，即借款本金64,799,004.19元及利息，并自越玺房地产开发有限公司清偿上述贷款及利息完毕之日起七日内，建设银行办理案涉商业用房上抵押登记的涤除手续。
该案判决生效后，建设银行认为《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王祥应当按照该条约定向建设银行承担归还剩余贷款本息的责任。故另案起诉要求判令王祥与越玺房地产开发有限公司共同偿还贷款本金58546649.55元及利息。
该案经一审、二审、再审判决：驳回建设银行的诉讼请求。
【以案说法】
本案的事实情况看似复杂，但无非围绕着以下两个争议焦点：一、《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》是否应当予以解除；二、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，王祥应否承担剩余贷款的还款责任。
关于第一个争议焦点：首先，王祥与越玺房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，越玺房地产开发有限公司作为开发商，应当履行其按时交付房屋的义务，在其逾期超过120日的情况下，王祥可以行使合同解除权。其次，依据《商品房买卖合同司法解释》（该司法解释已于2020年12月23日修正）相关规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故王祥、越玺房地产开发有限公司与建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》同时解除。
关于第二个争议焦点：首先，根据《商品房买卖合同司法解释》相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因越玺房地产开发有限公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越玺房地产开发有限公司将收取的购房贷款本金及利息返还建设银行，王祥不负有返还义务。其次，建设银行主张《借款合同》第十九条约定了借款人在合同解除后应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，考虑到贷款人更具有优势，借款合同中多有为重复使用而提前拟定的格式条款，依据当时现行有效的《中华人民共和国合同法》“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王祥不具有拘束力。
【海辉律师评析】
目前商品房预售的情况还是比较多见的，购房人在商品房还未建设完毕前，仅能根据沙盘、样板间、规划图、销售介绍等综合考虑后购买，并办理按揭贷款，由此产生“未提货先还贷两年”的奇怪现象。在这种情况下，买受人承担了非常大的风险。一来，预售商品房的交付问题一直困扰着广大购房人。开发商在建设过程中为缩减成本，常常“玩猫腻”，“货不对板”、“装修减配”的情况屡见不鲜，严重侵害购房人的利益。二来，预售商品房交付时限多则三年，少则半年，这期间一旦开发商资金链断裂，就会导致项目被迫停工，交付遥遥无期，购房人却依旧背负着还款义务，这显然有违公平公正原则。
最高人民法院在本案的判决书中也提到，如商品房买卖合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡，但因开发商不能交付房屋而导致商品房买卖合同解除，就会导致合同约定的各方权利义务严重失衡。开发商无法交付房屋，却又实际占有使用购房人支付的首付款及银行支付的按揭贷款；购房人无法得到房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。如果关于商品房买卖的合同均已解除，仍需无过错的购房人为此支付剩余贷款，显然加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
综上，如遇到“房子交付遥遥无期，贷款一分不少在还”的困境，购房人应勇于拿起法律的武器，为自己纾困。
【法条链接】
《商品房买卖合同司法解释》（2020年修正）第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
《商品房买卖合同司法解释》（2020年修正）第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
《中华人民共和国民法典》四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”
