签约后房屋被抵押了，购房者如何维权？
房屋买卖一直备受社会公众关注，特别是随着部分城市房价的快速增长，更是激起了买卖双方更多的分歧和纠纷。现实中，购房者一般都会亲自或委托律师，调查了解房屋登记情况，确认房屋没有抵押、查封等权利负担。但现实中还有另外一种常见情况，就是签约前确认房屋没有问题；双方签约后，因为种种原因没有第一时间过户，卖方又因为种种原因居然将房屋抵押给了知情或不知情的第三人，从而造成了第三人现实已经存在的抵押权与买方过户权利之间的矛盾。此时作为购房者，应当如何选择维权呢？
案情回顾：
2014年1月25日，戴某与张某签订房屋买卖协议一份，约定戴某将其拥有的坐落于无锡市的安置房A出售给乙方，合同约定房价为23.8万元。当日张某一次性支付给甲方20万元，两者口头约定剩余3.8万元将在房屋过户时作为尾款进行支付，当天戴某将安置房A的钥匙及安置单等相关材料交付给张某。
2015年安置房A已具备办理过户的条件，同时因无锡市房产价格大幅上涨，戴某拒绝配合张某办理过户手续，而是将房产过户到了自己的名下，同时戴某要求张某补缴三十余万元差价，再考虑将房屋过户给张某。后因张某拒绝，过户一事被搁置。2017年戴某向柏某借款40万元，后与柏某签订抵押借款协议将安置房A抵押给了柏某。
2019年，张某向无锡市新吴区人民法院提起诉讼，诉请柏某办理对安置房A的抵押权注销登记手续，诉请戴某办理安置房A的过户手续，将安置房A过户至张某名下，审判期间，张某向戴某支付了3.8万元的尾款。另经海辉律师调查，张某购买房产后长期居住在房屋内，安置房A系张某的唯一生活性住房。
本案关键事实：
针对本案事实，我们简要梳理几个事实情况：
1、戴某与张某于2014年1月25日签订房屋买卖协议，而房屋于2017年办理的抵押，由此可见，房产买卖关系在前，而抵押事实在后。
2、房屋具备过户条件后，因房屋市场价格的大幅度上涨，戴某拒绝配合张某办理过户手续，事后不仅将房产过户至自己名下，还在借款后对房屋进行抵押，其主观上具有明显的恶意。
3、张某购买房产后长期居住在房屋内，而柏某在对房屋进行抵押时，并没有现场实地进行勘查，作为抵押权人，其没有尽到一个善意抵押权人应尽的义务。
4、安置房A系张某的唯一生活性住房，其常年居住于此，张某对居住性房屋的占有使用，涉及其个人的基本生存权利。
本案中的主要矛盾点在于柏某的抵押权是物权，张某占有房屋后要求过户的权利是债权，而在法律关系中物权优于债权。虽然张某在房屋买卖后有要求戴某过户的权利，但作为借款方的柏某，在戴某不偿还欠款的情况下，同样有要求法院执行房屋从而进行受偿的权利。因此案件的难点与分歧点也就此展开了。
海辉律师观点：
抵押权属于担保物权，通常情况下抵押权人对抵押物享有排他的权利，但这种排他性并不是绝对的，法律并未赋予抵押权排除或优先于其他一切权利的效力。
根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《中华人民共和国民法典》第四百五十六条规定，同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。由此可见，在抵押权与其他权利产生冲突时，抵押权的排他性并不是绝对的，而法院应综合考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断。
在本案中，柏某的抵押权设立于2017年，而张某早在2014年就基于合法的买卖关系付清绝大部分房款后占有使用了房屋。而按《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，该条规定实际上确立了先承租人的权利优先于抵押权的规则。原租赁关系尚且不受抵押权的影响，则本案中房屋买卖关系及买卖合同的履行，即张某继续占有使用房屋并要求转移登记的权利，也不应受抵押权的影响，而应优先于抵押权。
从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。
无论是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，还是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于对商品房买受人权利保护的规定，均体现了对生存权的保护优先于其他债权的原则。张某虽然不是上述最高人民法院有关司法解释中所指的商品房买受人，但通常情况下，安置房买受人是因经济困顿而无力购买商品房，才会购买安置房作为安身之所，因此，安置房买受人和商品房买受人一样，应得到优先保护，而且其保护需求更迫切。从权利性质而言，张某的权利应优先于柏某的权利而受到保护。
海辉律师提醒：
文中案例从起诉、判决，再到最后的过户成功，历近两年周折，该案的难点远不限于文中所述。本案中海辉律师花费了大量的时间与精力进行处理，经过数次的交锋，法院最终采纳了海辉律师的观点，判决由买方胜诉。法院的胜诉判决，体现了抵押权与其他权利产生冲突时，法院应综合考量权利产生时间、权利性质等因素，对何种权利应受优先受到保护作出综合判断，而不是一刀切的予以搁置或者不予处理。
对于社会公众而言，海辉律师要特别提醒，签约后一定要以最快速度过户，对于暂时不能过户的交易一定要给予更多的、特别的关注。遇到本案类似情况，千万不要想当然的认为自己只要在事实上占有房屋，即便没有办理过户也无所谓，因为一旦纠纷产生，也许会出现自己无法承受的后果。
