无锡8.30楼市新政，增值税由谁买单？

8月30日，无锡市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，对市区(不含棚户区改造重点地区)个人住房转让增值税征免年限进行了调整，取得不动产权证2年后可以转让，但必须满5年才能享受免征个人住房转让增值税优惠政策，满2年但不满5年的需要缴纳增值税。个人住房转让合同备案时间在发文之日前的，增值税征免年限按原政策执行；个人住房转让合同备案时间在发文之日及之后的，按新政策执行。

一、问题的提出

双方已签订房屋买卖合同但还未来得及备案，那么少则数万多则几十万的增值税，该由谁买单？《通知》出台当日，海辉律师接到数十个关于此问题的咨询。部分刚需购房者担心要额外增加大笔购房支出，焦虑不安。

二、法律的规定

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，行政法规已明确规定纳税主体。《中华人民共和国增值税暂行条例（2017修订）》第一条，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。显然，对于房屋买卖合同而言，房产出售方为增值税的法定纳税主体。那么本文提出的增值税问题是否必然由出让方承担呢，这仍需结合双方签订的合同，具体情况具体分析。

三、合同的约定

本文列举无锡市几份存量房屋买卖合同中关于增值税缴纳及政策变动带来的税费承担问题的约定。比如：

（一）《无锡市存量房买卖合同范本》第十条“关于买卖税费、佣金的约定：1.房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费,按下列第  项方式处理:(选一项) （1）买卖双方各自按国家和省、市相关规定分别缴纳；（2）【出卖方/买受方】自愿承担本应双方缴纳的税费”。

（二）某大型房产中介《房屋买卖居间服务合同》第二条“价款、税费等承担：营业税/增值税由  承担，个人所得税由  承担，土地增值税由  承担，土地出让金由  承担，其他过户相关费用由  承担。该房屋配套设施过户的相关费用由  承担。本合同未约定的税费或因政策变动而出现的税费，按相关规定由甲乙双方各自承担”。

（三）某小型房产中介《房屋买卖合同》第二条“……成交价格及费用承担：在本合同签订以后，如因国家政策变动而增加的费用，按照国家规定方承担”。

上述三种合同文本中，第一种约定了交易过程中所产生税费的承担主体，第二、三种明确约定了政策变动出现的税费承担按规定执行，也就是说，应当由出让方承担。现实中，多数房地产中介合同范本中均有类似约定，政策规定由谁承担，实际就应由谁承担。

四、合同能否变更或解除

面对“多”出来的增值税，买卖双方发生争议在所难免，如果双方就此无法协商处理解决，出让方是否可以情势变更为由请求解除或变更合同。

所谓情势变更原则，我国合同法司法解释二第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。刚通过的民法典在吸收上述规定的基础上，就情势变更的相关规定进行了完善。笔者认为，政策变动带来的税费承担不可适用情势变更原则。具体理由如下：

第一，在现代市场经济中，股票、房地产等交易行为本身就带有一定的风险性，交易过程中即使发生了出乎当事人预料的政策风险，也不可适用情势变更原则。

第二，因情势变更而使继续维持合同效力会产生显失公平的结果，此处所言的显失公平，指的是会造成当事人之间的利益关系发生重大变动致极不均衡的情形，缴纳增值税还达不到这种结果。

五、海辉律师建议

第一：对楼市调控政策要有充分的考量：众所周知，中央关于房地产调控的政策，正在探索并逐渐形成长效机制，这几年的调控定位十分清晰：“房住不炒”是必须坚守的红线，理性、健康、平稳发展是基本格局。在此大背景下，各地政府会根据当地房地产市场情况，随时就限购、限贷、税费、备案、办证等方面出台具体的政策，这些随时可能出台的政策肯定会对买卖双方的合同签订履行、权利义务等产生影响，买卖双方对此都要有充分的考量。实务中，出现的大量争议纠纷，甚至诉讼仲裁，很多是由于买卖双方对此缺少充分的考量而导致，最为典型的就是购房者对购房款准备不足，过分依赖贷款，而贷款政策其实是瞬息万变，贷款条件发生变化、贷款额度调整、贷款下放时间等问题都可能随时导致双方发生争议。

第二：一定要事先对合同作最周密的约定：为避免不必要的争议，无论您是购房者还是卖房者，如还未签订房屋买卖合同，那么在合同中应尽量明确约定税费承担主体，或者明确约定房屋价款是否包括增值税等各种税费。如像本文开篇所述的情形，已签订合同未办理备案且合同已约定政策带来税费变化按规定执行，如卖房者因增值税问题不想履约，购房者可依据合同约定，要求对方继续履行合同或承担违约责任。非常遗憾的，据海辉律师接触到的大量纠纷来看，大多合同，包括很多中介方提供的合同文本，要么过于简单，要么内容不严密，极易发生争议和纠纷。

第三：重视证据的固定和专业的维权方法：无锡8.30楼市新政已来，后续也许还会有新的政策，面对“多”出来的增值税，买卖双方发生争议在所难免。在此情况下，买卖双方就此肯定会有沟通交流，如果双方争议无法解决，这些沟通交流的内容都可能成为后续法庭上的证据，如双方对增值税承担、合同价款变更、履行期限等是否已经达成一致的意思表示，一方是否已经通知对方要继续履行合同……这些常见的问题都极易成为后续案件的争议焦点。所以，海辉律师强烈建议，一旦双方发生纠纷，一定要在专业律师的指导下进行联系、沟通和交流，并保存好短信、微信、录音、通知、邮寄凭证、手续办理材料（哪怕没有办成）等各种证据，细节决定成败，这些小小的证据都可能决定后续案件的发展方向和最终结果。