海辉70余名专业人员，每年办理案件、项目等近千件，其中有不少经典案例或疑难或重大或复杂或前沿。为了不断总结和积累，海辉官微前期特开设“海辉案例”专栏，刊发承办律师撰写的办案心得和代理思考，以求教于方家。本期刊发的是建筑房地产团队律师代理的又一终审胜诉案例，此案标的金额不大，但直接涉及委托人经营模式的合法性，理论和实务界中对此也极具争议，故选用。另，文中当事人皆为化名。王某与江苏蓝天实业发展有限公司（简称“蓝天公司”），无锡白云信息技术有限公司（简称“白云公司”）商品房销售合同纠纷一案，经基层法院、中级法院审理，近期作出终审判决，海辉律师事务所建筑房地产团队律师代理的白云公司胜诉，法院认定白云公司收取王某会员费的行为合法有效，驳回王某的全部诉讼请求！
2018年5月1日，蓝天公司与白云公司签订《房地产营销代理合同》，约定白云公司代理销售蓝天公司所开发楼盘中的商铺。同日，双方另行签署《商铺整体转让合同》，白云公司自身另行购置蓝天公司的13间商铺并支付了首付款600万元。
2018年9月14日，王某与白云公司签订《协议书》和《会员服务协议》，《协议书》中约定王某认购三间商铺，开发商签约价240万和服务费35万。《会员服务协议》约定三间案涉商铺会员服务费35万，商铺价格240万，并在第三条约定了会员权益，即白云公司所提供服务的内容，服务内容中第1款载明王某能享受优惠房源的优惠价格。第4条第4款明确指出无论何种原因，会员服务费不予退还。
2018年9月17日、2018年10月24日、2019年2月21日王某与蓝天公司签订三份《商品房买卖合同》，三间商铺总价240万元
2019年5月9日，王某将蓝天公司、白云公司诉至无锡市某法院，主张返还服务费35万元，要求两被告承担连带责任。
一、王某与白云公司之间、蓝天公司与白云公司之间是代理关系还是居间服务关系；
二、协议书及会员服务协议上的签名和手印是否为王某本人；三、王某主张返还服务费的请求权基础是什么，白云公司是否需要返还会员服务费35万元。海辉律师接受委托后，随即开展工作对案件事实进行梳理，在第一时间研读案卷、检索类案、收集证据、起草答辩意见，并随着庭审的进展，不断总结提炼出如下观点：
关于第一个争议焦点，海辉认为王某与白云公司、蓝天公司与白云公司均为居间服务关系。
首先从事实上讲，白云公司提供的是优惠房源的优惠价格，商品房买卖合同是王某与蓝天公司签订的，白云公司并未以蓝天公司名义与王某签订协议，亦未以王某名义与蓝天公司签订协议，自然不能认定为代理关系。其次从法律后果上讲，如果认定为代理关系，那么白云公司的转售行为可能构成双方代理，这在法律上显然是不利的，如果仅认定王某与白云公司、蓝天公司与白云公司其中之一为代理关系，那么亦将涉及到代理权限和超出代理权限的追认问题，将简单法律关系复杂化，不利于维护我方当事人白云公司的正当利益。
关于第二个争议焦点，我方已提供证据原件，已尽举证责任，如法庭依职权硬将举证责任分配给我方，应坚决果断对《会员服务协议》上签名及其按捺指印真实性申请司法鉴定。
关于第三个争议焦点，海辉认为白云公司收取35万服务费经双方协议确定，于法有据。
（一）合法性方面。1.协议书及会员服务协议为双方真实意思表示。2.不违反法律行政法规效力性禁止规定。虽《商品房销售管理办法》第二十八条之规定，“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取收取佣金以外的其他费用”但根据《最高人民法院关于适用<合同法若干问题解释>（一）》第四条规定，人民法院确定合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，案涉服务协议关于服务费的约定并不属于《合同法》五十二条规定的无效条款。3.不存在合法形式掩盖非法目的。服务费并非房款的一部分，白云公司也在收取服务费之后向王某开具了合法有效的增值税发票，不存在逃税避税的问题，也不存在合法形式掩盖非法目的的情况。
（二）请求权基础方面。是不当得利返还，还是欺诈导致合同无效，还是其他，原告对此非常含糊，未予明确。其主张缺乏请求权基础，于法无据。且服务费协议包括房屋价款的约定和服务费的约定，是一个整体，王某无权选择对其有利的房屋价款的部分有效，不利的服务费部分就无效，违反诚实信用原则。
（三）合理性方面。白云公司就服务费已经提供了约定的会员服务。白云公司整体收购了蓝天公司的13家商铺，为此承担了巨大风险，因此才能通过强大的议价能力拿到优惠的房价，王某所购得三间商铺的价格是远低于市场价格的，因此白云公司已经提供了约定的会员服务，收取35万看似较高的服务费是完全合理的。
代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为，其法律后果由被代理人承受的民事法律制度。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，白云公司与王某签订《协议书》中明确载明“乙方应在签订本协议七日内凭本协议、交款收据相应证件原件及其他相关资料主动到售楼处，与蓝天公司签订《商品房买卖合同》及附件等全部文件”，由此可见，白云公司实际上提供的是一种居间介绍的媒介服务，符合居间合同的要素特征。
经当事人申请，南京东南司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，意见为:1.据现有鉴定材料，送检标称《会员服务协议》中，手写字迹处均为先书写字迹再按捺指印；2.据现有鉴定材料，送检标称《会员服务协议》上落款“确认人（手签）:”处的签名是王某所写。痕鉴鉴定意见为签名字迹部位红色指印是王某所留。
依法有效成立的合同应当得到严格履行。本案中，王某不仅《协议书》的底部亲笔手写“本人同意并认可此价格包含开发商签约价2400000和服务费350000”，而且在同日签订的《会员服务协议》中也明确了向白云公司支付350000元会员服务费，购买房源价格为2400000元。因此，白云公司与王某之间签订的《协议书》和《会员服务协议》中关于350000元会员费的约定确是双方的真实意思表示，该约定内容并不存在无效情形，应当得到严格执行。本案对于房地产中介服务机构能否收取除佣金以外的其他费用这一争议问题极具研究价值，法院亦做了阐述说理，尽管部门规章对此作出规定，但是只要签订合同的双方是出于真实的意思表示，没有无效和可撤销之情形，房地产中介服务机构是否收取除佣金以外的其他费用就是民法上的意思自治的范畴，法院不会因部门规章的规定而认定合同无效。
对于房地产中介服务机构所处的法律地位也做了阐述说理，代理关系需要房地产中介服务机构以被代理人的名义进行民事法律行为，如果房地产中介服务机构只是促成了购房者与房产销售方的交易，那么应当认定构成居间服务关系。
本案海辉律师代理白云公司，在诉讼策略上先积极的固定证据，后围绕着案件主要争议点进行答辩，陈述了我方关于白云公司提供的是居间服务，《会员服务协议》系双方的真实意思表示，白云公司提供了相应会员服务有权利收取35万元的服务费的观点，在法庭上据理力争，积极维护我方白云公司合法利益，于法于情上都做出了精彩的答辩，取得了较好的代理效果。
本案也提醒房地产中介服务机构在提供服务时需要严格按照法律规定行事，向购房者明确收费名目，在签订协议时要与购房者充分确认，保证购房者签名或手印的真实性，一旦遇到购房者出尔反尔的情形，应当及时固定证据、积极寻求法律支持，维护自身的正当利益。
