买房尚未过户，遭遇拆迁谁受益？

根据我国《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。但是，现实生活里，买房后因各种各样的原因不能过户或不能及时过户的情况比比皆是，此时，购房人只取得了其所购房屋的占有权和使用权。一旦国家针对上述房产进行征收，原房主和购房人之间就很有可能因征收补偿费的归属或分配产生纠纷。

案例

1993年，静香一家经其户籍地乡政府批准，在原宅基地上对其草房进行了翻建，并于1999年领取了翻建房屋的集体土地使用证以及村镇房屋所有权证。

2009年，同组村民大雄因自家房屋被拆迁，遂经人介绍，与静香家达成买房协议。双方于2009年7月2日在村主任等村领导的见证下签订房屋买卖协议一份，协议约定：静香家上述房屋共作价3.5万元出售给大雄家；成交后，静香家原宅基地产权归大雄家所有；静香应协助大熊办理房屋过户手续……协议签订后，大雄于一周内将购房款付清，静香亦将登记户名为其父亲的房屋产权证和土地使用权证转交给大雄，并将房屋腾空交付。大雄一家对购买的房屋进行装修后，即搬入居住至今。

2013年10月，上述房屋区域被列入拆迁范围。静香家听到拆迁消息后，认为房子卖亏了，且房屋尚未办理过户，遂提起诉讼，要求确认房屋买卖协议无效。然而，法院一审、二审均判决驳回了其诉讼请求。

2014年3月，房屋征收实施单位A公司与大雄签订了房屋拆迁安置协议，后将上述房屋拆除，征收总计补偿43万元。

静香再次起诉，要求A公司和大雄向其全额交付房屋拆迁补偿款。

判决结果：

驳回静香的诉讼请求。

海辉律师以案说法

一、大雄与静香两家签订的房屋买卖协议是否有效？

法条链接

《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

本案中，大雄与静香两家签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，亦不涉及《合同法》五十二条规定的合同无效的情形，应属合法有效。

二、案涉房屋应归谁所有？

法条链接

1、《物权法》第十九条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

2、《物权法》第三十三条：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

3、《物权法》司法解释（一）第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

从上述规定来看，虽不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，但物权登记本身并不创设权利，而是在权利设定或权利变动后进行公示的法定形式。也就是说，在因错误登记、挂名登记或未予登记等情况下，当事人对不动产的归属有争议时，仍应由人民法院依照当事人的意思表示及相应证据对不动产的实际归属予以认定。

本案中，大雄与静香两家签订的房屋买卖协议合法有效 ，且大雄已经支付了相应对价，并按协议约定实际占有了案涉房屋，因此，大雄有权要求静香按照协议约定协助其办理房产转移登记手续。静香以其负有的协助义务来否认房屋买卖协议的效力，并主张其物权，既无法律依据，又违背了诚实信用原则。因此，为维护交易稳定并遵循诚实信用原则，应认定大雄对案涉被拆迁房屋享有实体权利，系案涉被拆迁房屋的实际所有权人。

三、案涉房屋的拆迁安置补偿权利主体是名义权利人静香还是实际权利人大雄？

目前，在拆迁过程中，拆迁公司应当与实际所有权人还是名义所有权人签订拆迁安置补偿协议这一问题并无专门的规定。但是，即使拆迁公司与名义所有权人签订拆迁安置补偿协议，其实权利的最终享有者仍为房屋实际所有权人。并且，如果拆迁公司与名义所有权人签订拆迁安置补偿协议，极可能发生损害实际所有权人利益的情形。

因此，本案中，A公司在经过调查了解后与实际所有权人大雄签订房屋拆迁安置补偿协议并支付拆迁补偿款的行为并无不当，静香无权要求A公司和大雄向其全额交付房屋拆迁补偿款。

海辉律师提醒

1、购买房产时，应签订书面购房合同，对双方权利义务进行详尽的规定，尽量采取银行转账的方式支付购房款，并留存对方出具的收据。房屋交付时，也应由对方出具交付证明。

2、购房后，如遇房屋拆迁，应及时到拆迁办进行登记，否则，拆迁办可能与原房主签订房屋拆迁安置补偿协议并向其支付补偿款。

3、如对房屋权属发生争议的，应及时向法院起诉确权，必要时可以要求对拆迁补偿款采取保全措施。