疫期背景下，避免商品房买卖合同争议可从六大细节入手

当前，新型冠状病毒感染肺炎疫情的形势依然严峻，各省市均启动了公共卫生事件一级响应，每日新增病例的仍然不绝于耳，很多地方的防控措施越来越严格。这一切都牵动着广大购房者的心，疫情对商品房买卖合同的造成的影响与他们休戚相关。

现在社会各界最关心的问题就是疫情能否构成不可抗力，《民法总则》第180条规定“不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。全国人大常委会法工委业已明确，针对当前我国发生新冠肺炎疫情，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。结合《合同法》第117条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，因疫情蔓延而无法履行商品房买卖合同的各项义务的，应当适用不可抗力条款，各方当事人均能根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

但需要提请各位购房者和开发商注意的是，并非是疫情构成不可抗力，就可不履行合同且不用承担相应的责任，应当注意到该条文适用的条件之一为必须是因不可抗力导致合同无法全部或部分履行，二者之间存在因果关系，此时才能免除相应的责任。具体到商品房买卖合同的全过程，开发商防范风险可从这六大细节入手：

1、购房者能否以疫情不可抗力为由，免除自己在认购协议中的责任？

根据无锡市住建局《关于全力做好房地产开发领域新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》，若认购协议约定的签约期间为2020年1月28日至2020年2月20日之间的，在锡购房者可以要求顺延商品房买卖合同的签订时间。购房者在签约此期间之外要求延后签约期限的，应当甄别原因，确定是否与疫情有因果关系，若是因购房者本人不在无锡，其所在城市已经封城或已经返锡，仍处居家隔离期的，购房者可以要求顺延，且不用承担责任；若购房者是以惧怕被传染新冠肺炎为由拒绝签约或迟延签约并进而要求免责的，根据“非典”时期的判例，则可能会被认定为与疫情不存在因果关系，是因其内心恐惧，进而被认定为不属于不可抗力而不能免责。

建议各开发商捋清手头的认购协议，统计原定于疫情期间签约的购房者人数，及时安排人手与购房者进行沟通，避免不必要的争议。同时购房者亦能与开发商进行联系，说明自身情况，节约时间，固定证据。

2、购房者能否以疫情不可抗力为由，延缓房款的支付时间？

由于商品房买卖金额较大，绝大部分房款支付方式为电子支付，即诸如银行转账、支付宝等，一般而言电子支付并不会受到疫情影响。当然，现实中必然会出现因疫情或管控措施而无法支付购房款，购房者以此为由主张顺延购房款支付日的，应当提供相关证据证明，比如因感染肺炎而被隔离的，可以出具病历卡等，否则很难被支持。

建议各开发商可在付款日之前与购房者取得联系，确定是否能够按时付款，如不能按约付款的，应当了解原因，确因疫情原因而不能付款的，双方可协商变更支付日。

3、开发商能否以疫情不可抗力为由，延缓房屋的交付时间？

逾期交付房屋的风险存在两种情况：第一、约定在2020年1月28日至2020年2月20日之间交房的，根据前文中无锡市住建局的《通知》，开发商可据此向购房者主张将交房时间顺延至疫情解除之后的合理时间内，购房者不能要求开发商承担逾期交房所产生的违约责任。第二、原定交房时间在疫情之后，但因疫情而导致建设工程施工合同的工期延后，不能按约交房的。《通知》明确了“因疫情防控导致的建设工期延误，属于合同约定中的不可抗力情形”，开发商在举证证明是因疫情原因而导致项目不能按时完成的情况下，可以向购房者主张因不可抗力或情势变更而要求延期交付，开发商应当以合理的方式向购房者告知延期交付的情况，此时购房者不能主张延期交付的违约责任。

另外，根据《通知》传达的精神，各开发商应当与建设单位进行沟通，将合同约定的工期顺延，防止开工、复工后抢工期、赶进度带来生产安全风险。

4、疫情期间，出现无法办理登记情况的，是否需要对迟延办理产权登记手续承担责任？

逾期办理产权登记手续的风险亦存在于疫情期间，由于疫情原因，不动产登记部门的办公时间有所调整，出现无法办理登记情况的，应当顺延至能够办理登记手续的合理期限之内，对此，双方均无需对迟延办理产权登记手续承担责任。但在疫情解除之后，在合理期限内未办理不动产权产权登记的手续的，一方当事人能够向违约一方进行追责。

5、受疫情影响的个人，银行是否可以延后其还款期限？

考虑到疫情持续的时间，许多购房者自身的经济压力越来越大，此时房贷的压力就越明显，逾期风险近在眼前。可以令广大购房者放心的是，银保监会于2020年1月26日出台了《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号），其中第三点明确了各银行保险机构要开辟金融服务绿色通道，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局于2月1日联合出台了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，其中第二条第十四款明确了，要合理调整逾期信用记录报送，对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录。

虽然根据上述规定，部分购房者的压力得到减轻，但也应当注意到上述规定适用的对象较为特定，建议各购房者一旦由于经济压力，面临房贷可能逾期的情况，应及时与银行取得联系，协商延后还款期限，调整还款计划，若银行要求提供有关材料的，应当根据银行的要求提供相应的材料，避免因自己的过失导致贷款逾期。

6、因疫情造成相关逾期贷款的，开发商是否需要承担担保责任？

不少开发商会与银行签订阶段性担保协议，对在他项权证办理下来前，对还款承担连带责任保证。根据第五点中的两个《通知》可知，若为因疫情导致没有收入的人员、感染肺炎治疗或隔离人员或防控工作人员，可以调整相应的还款计划，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，此时就不存在逾期问题，开发商不需承担阶段性担保责任。对于因其他原因而逾期的，开发商仍需承担连带保证责任。

在疫情蔓延的特殊时期，开发商与买房者都是抗击疫情这一条战壕里的战友，面对疫情带来的合同风险，应秉持公平原则，协商解决争议，避免不必要的诉讼。除了上述几个问题，对于商品房买卖合同中其他问题均与合同本身及购房者自身情况息息相关，需具体问题具体分析，欢迎有相关需求的购房者联系海辉律师进行专项咨询。