签了违约书，付了的违约金还能讨回来吗？

案情回放

2017年7月24日，卖方杨佳（委托人）与买方刘松、中介方西城公司签订《无锡市房屋转让合同》（下称原合同）一份，约定刘松以360万元总价购买杨佳名下的滨湖区某处房产，西城公司收取佣金8000元，还约定：“甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向守约方支付总价款万分之五违约金。逾期五天以上视为悔约，甲方悔约双倍返还定金，乙方悔约定金归甲方所有。毁约方还应向中介方支付购房价格3%的违约金及因此给中介方造成的其他损失”。原合同签订后，刘松向西城公司支付了佣金8000元。

     上述房产买卖的网签备案后，杨佳即向刘松提出涨价的要求，遭到刘松的拒绝，双方遂产生争议。杨佳后向西城公司出具《违约确认书》一份，主要内容为：“甲方杨佳与乙方刘松签订了房产转让合同，甲方现要求终止合同。经中介调解，双方协商达成如下意见：1、原合同终止。2、甲方向乙方赔偿20万元违约金，待解除网签备案后支付。3、中介违约金108000元由甲方承担，于解除网签备案前付清。”，杨佳在该确认书的“甲方”处签字，刘松未在“乙方”处签字。2017年8月31日，杨佳向西城公司支付了108000元，西城公司向杨佳出具的收据上载明的收款事由为“中介违约金”。

     后杨佳和刘松经沟通协商，于2017年9月13日又签订协议一份：“经双方协商，同意涨价10万元，即房屋总价增加到370万元”。刘松另向杨佳支付涨价款10万元后，双方在之前网签备案的基础上办理了房产过户。杨佳遂向西城公司要求返还已支付的违约金108000元，西城公司认为杨佳在签约后要求涨价已构成违约，也在违约确认书上签字认可，款项也已实际支付，故不同意返还，杨佳遂向滨湖区法院提起诉讼，要求西城公司返还上述款项108000元。

律师分析

     本案中，三方签订的原合同无疑合法有效，各方皆应按原合同约定履行各自合同义务。本案的争议焦点在于，一、杨佳的行为是否构成违约；二、如果构成是否要向中介支付违约金。 

争议焦点一：杨佳的行为是否构成违约？确实，是由杨佳首先提出了单方涨价的要求，杨佳也确实在《违约确认书》上签了字，并实际向中介支付了违约金，但杨佳的行为是否构成违约，要综合本案全部情况做具体分析。首先，合同签定后，杨佳提出涨价的要求，刘松并未同意，这说明双方对价格变更进行协商而无果，这最能只能说明双方曾经在成交价格上出现了争议。其次，最为关健的是《违约确认书》的性质，尽管名称为违约确认书，但无论从形式（下方列有甲方和乙方签字位置），从内容来看，很容易得出这是双方协商解除的协议之结论，但是由于乙方刘松既未签字也不认可，所以《违约确认书》并未成立更未生效，当然也就各方不具有约束力。再者，最后杨佳与刘松协商解决了争议，就成交价格达成了新的合意并履行完毕，并且双方正是在原合同网签备案的基础上办理了过户，即杨佳最终并未有违约，双方房屋买卖行为履行完毕。

争议焦点二：杨佳是否要向中介支付违约金。确实，杨佳向中介实际支付了违约金108000元，但其基础正是《违约确认书》，而这《违约确认书》并不具有法律拘束力，所以中介向杨佳收取的108000元“违约金”没有合法的事实基础。其次，值得研究的是，原合同约定的“买卖双方违约要向中介支付违约金”是否合法有效？海辉律师认为，三方签订的原合同事实上存在两层法律关系，即买卖双方之间的房屋买卖合同关系、买卖双方和中介之间的服务合同关系。根据合同相对性原理，即使杨佳确实构成违约，也只应向刘松承担违约责任，而无须向中介公司支付违约金。合同相对性原理源于罗马法，是指合同项下的权利义务只能赋予给合同中的当事人，合同只能对合同当事人产生拘束力，而非合同当事人不能诉请强制执行合同。本案中，原合同已经明确约定了中介佣金8000元，刘松也已实际支付；如果买卖双方存在违约行为，所产生的违约责任当然也只限于买卖双方之间，作为另外法律关系的中介不能基于买卖双方的违约而主张违约责任。从全过程来看，买卖双方确实有变更、有争议，但是和中介的服务合同并没有任何违约行为，西城公司也没有任何证据证明这样的变更和争议实际影响到中介权益或造成损失，所以海辉律师认为，即使买卖双方之间存有违约行为，也无须向中介支付违约金。

代理结果

滨湖区法院经审理后，完全采纳了海辉律师的代理意见，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款之规定，判决被告西城公司于判决生效后十日内向原告杨佳返还款项108000元。法院一审判决后，西城公司未上诉，主动履行了上述义务，委托人的要求得到了全部实现。

律师提醒

本案案情并不复杂，标的也较小，但现实生活中较为常见，具有一定的典型性和研究价值，带给我们很多有益的思考。和海辉律师初次沟通时，委托人对本案的结果并未抱有希望，只是感到有些“憋屈”，自认为是自己要求涨价，理亏在先；自己也签了《违约确认书》，进一步做实违约事实；自己也支付了违约金，怎么能反悔而要求返还呢？但细细研究下来，本案委托人胜诉具有充分的事实根据和法律依据，这就告诉我们当事人，甚至很多律师，不要被案件的表象迷惑，要透过现象看到本质，着力抓住案件的关健点。本案中，海辉律师在开庭伊始即将案件的主战场转移并聚焦到“杨佳没有违约”、“中介不能基于买卖双方违约收取违约金”这两大问题。针对前一个事实问题，海辉律师主动省略了买卖双方沟通过程、款项支付等无关环节，通过申请刘松出庭作证、时间轴图表等手段，向法庭展示了案件的大致脉络，对总价360万元的佣金只有8000元、《违约确认书》的签订背景和过程等关健点作出了基于事实，又符合情理的解释。针对后一个法律问题，海辉律师从法学基本原理、案例大数据分析等角度，向法庭提供了大量参考资料，取得了较好的效果。

通过本次诉讼，委托人的要求得到了全部实现。但本案中反映出二手房市场，特别是房屋中介行业的种种乱象，值得监管机关的注意和广大市民的警惕。《合同法》第39条第1款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”本案中，原合同是中介提供的格式合同，约定的“买卖双方违约要向中介支付违约金”无疑属于格式条款，但这一条款违反了《合同法》规定的相对性原则，也有悖公平，中介更没有依法以特别的方式提醒买卖双方注意。事实上，在全过程中，中介不仅不是在积极促成交易，而是一直在引导当事人去违约，其利用优势地位和专业知识，谋求违法利益之心可谓“昭然若揭”。窥一斑而知全豹，此案反映的只是二手房中介市场的乱象之一，海辉律师会继续分享成功代理的相关案件，帮助大家了解行业套路，防范法律风险，依法维护权利，期待继续关注。