房产过户给子女，哪种方式最划算？
房产过户给子女的最划算方式需结合房产属性（是否“满五唯一”）、子女购房情况及未来处置计划综合判断。若房产满足“满五唯一”且子女为首次购房，买卖过户成本最低；若父母已去世或需确保未来长期持有，继承过户初始税费最低但流程复杂；赠与过户虽可能免征契税（需满足特定条件），但未来转卖税费较高。
一、买卖过户：税费可控但需满足特定条件
1.契税：根据《契税法》第三条的规定，契税率为3%-5%，但若子女为首次购房且房屋面积≤90㎡，契税可减按1%征收（各地政策可能存在差异）。
2.增值税及附加：若房产持有满2年，免征增值税；若不满2年，需按5%缴纳增值税及附加。
3.个人所得税：若房产为家庭唯一住房且持有满5年（即“满五唯一”），免征个人所得税；否则需按转让所得20%或核定税率（通常1%-3%）缴纳。
买卖过户流程简单，后续转卖税费较低，尤其适合子女未来可能出售房产的情形。
二、赠与过户：初始税费可能较低但未来转卖成本高
1.契税：直系亲属间赠与可享受契税优惠，部分地区按1.5%-3%征收（需结合地方政策），但非直系亲属赠与按3%-5%缴纳。
若符合《财政部关于契税工作中几个问题的解释和规定》中“共居家庭直系亲属分居分析房地产”的条件（即父母与子女共同居住且分家析产），可免征契税。
2.个人所得税：直系亲属间赠与免征个人所得税。
3.未来转卖税费：若受赠房产非“满五唯一”，转卖时需按增值部分的20%缴纳个人所得税。
三、继承过户：初始税费最低但流程复杂
1.契税及个人所得税：法定继承人通过继承取得房产，免征契税和个人所得税。
2.继承流程：需办理继承权公证或诉讼，耗时较长且可能产生公证费（通常为房产价值1%-2%）。
3.未来转卖税费：与赠与类似，若继承所得房产非“满五唯一”，转卖时需按增值部分的20%缴纳个人所得税。
四、风险与实务建议
买卖过户风险：若交易价格明显低于市场价，可能被税务部门核定补税。
赠与或继承后的处置限制：若子女短期内转卖房产，需承担高额个税，建议优先选择“满五唯一”房产或长期持有。
时效性核查：1954年财政部文件中“分居分析免征契税”的规定与现行《契税法》是否存在冲突，需结合地方税务部门实操确认。
为此，笔者建议若房产“满五唯一”且子女为首次购房，优先选择买卖过户；若父母已去世或需长期持有房产，可考虑继承过户；若未来无转卖计划且符合“共居分居”条件，可尝试赠与过户。
