房屋买卖合同能否对抗已登记的抵押权？

（2019）鲁05民终2046号

根据物权优于债权的原则，原则上物权期待权不能对抗担保物权。但是，如果法律法规或司法解释中对此有特别的规定，在满足一定的特殊条件下，对于买受人享有的必要的居住生存权益等，可以给予适当的保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条就是对买受人物权期待权的保护条款。据此，刘增强、任巍巍就案涉房产的物权期待权优于利津农商行的抵押物权，应得到优先保护。

（2019）苏01民终5831号

俞筠已经就案涉房屋与曾康签订房屋买卖合同，并约定待条件达成后办理过户登记，而曾康实际上亦一直居住在案涉房屋中，曾康应当是案涉房屋的实际所有权人。俞筠与谭健就案涉房屋签订抵押合同系无权处分。

根据目前的证据，尚不能证实谭健长期从事借贷业务。但是，本案中谭健对于俞筠向其提供的作为借款担保的房屋的实际权属状况，没有尽到审慎审查的义务，没有有效地进行实地查看，确实存在疏漏，构成重大过失，谭健于此并不能善意取得案涉房屋的抵押权。一审法院认定谭健存在重大过失，无法善意取得案涉房屋抵押权，并无不当，本院予以维持。至于谭健所称曾康的物权期待权系债权，不能对抗其抵押权的理由，因谭健并不能实际取得抵押权，故而对于该项理由，本院不予采纳。

（2018）鄂01民终1167号

本院认为，案涉房屋虽于2013年11月1日办理了抵押登记，但生效判决认定，2009年8月18日，王昌洪与世纪长荣公司就买卖案涉房屋达成意向，王昌洪付清了购房款，世纪长荣公司接收了购房款并向王昌洪交付了房屋,世纪长荣公司与王昌洪之间房屋买卖合同成立。故王昌洪依法享有对案涉房屋的占有、使用和收益的权利及相应的物权期待权。世纪长荣公司、邦信公司于2013年11月1日将案涉房屋设定抵押及湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项内容，明显侵害了王昌洪的合法权益，一审判决撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第00555号民事判决第四项中就位于武汉市硚口区崇仁路110号银洲商城2层60号房屋依法折价或者拍卖、变卖后的价款由武汉邦信小额贷款有限责任公司优先受偿的判项是正确的。

（2021）豫06民终24号

根据鹤壁市山城区人民法院已经发生法律效力的（2020）豫0603民初886号民事判决，高文峰对房屋买卖合同的真实性予以认可，付永存已经实际占有使用涉案房屋，并认定付永存已经具备了足以排除强制执行的要件，足以证明付永存以购买房屋、取得房屋所有权的意思与高文峰签订房屋买卖合同，具有物权期待权。同时结合本案现有证据不能证明涉案房屋未办理过户系付永存自身原因所致，付永存依约支付了全部购房款，并已合法占有涉案房屋，故付永存已经取得案涉房产的民事权益，一审法院对其要求高文峰对涉案房屋协助办理过户的诉讼请求予以支持并无不当，李斌的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，涉案房屋虽未办理过户登记，但付永存已经取得案涉房屋的民事权益，涉案房屋权利人的登记状态与实际状态不一致，李斌与高文峰于之后签订抵押合同为涉案房屋设立抵押权违反了上述法律规定。

(2016)鲁16民终581号

经审查，本案中胡旭辉不存在过错，其对涉案房屋享有物权期待权，当无过错买受人就涉案房屋享有的物权期待权与崔科、任艳就涉案房屋享有的抵押权发生权利冲突时，应以权利设立的先后顺序判断何种权利更为优先。而本案中，物权期待权的设立早于抵押权，应优先保护胡旭辉的物权期待权。故腾宇公司应当按照房屋买卖合同约定协助史观宇办理涉案房屋的产权登记手续。

（2020）湘12民终565号

本案中，案涉房产上有原审第三人怀化农商行的抵押权，且该抵押权以及优先受偿权已经湖南省洪江人民法院作出的（2017）湘1291民初140号生效调解书确认，该抵押权以及优先受偿权受法律保护。上诉人现要求被上诉人继续履行合同，为其办理案涉房产过户登记手续，但又不愿代为清偿债务消灭抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案存在法律或者事实上不能履行的情形，故一审判决不予支持其诉讼请求并无不当，本院予以确认。上诉人虽对案涉房产享有物权期待权，可以排除原审第三人对于案涉房产申请的强制执行，但其在案涉房产抵押权未消灭的情况下直接要求被上诉人为其办理案涉房产过户手续，缺乏法律依据，故其上诉理由依法不能成立，本院不予支持。

（2021）渝01民终2698号

第一，抵押权登记的注销应以抵押权消灭为前提。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条的规定，申请抵押权注销登记应当符合以下情形：1．主债权消灭；2．抵押权已经实现；3．抵押权人放弃抵押权；4．法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。因此，判断抵押权是否符合注销登记的条件，关键在于判断该抵押权是否已经消灭。本案中，中信银行重庆分行在执行程序中将主债权转让给东方资产公司重庆市分公司，该主债权至今尚未消灭，上述二公司均未放弃抵押权的行使，亦未实现对案涉房屋的抵押权。案涉房屋的抵押权依法设立，只有在该抵押具备法定消灭的情形才能予以注销。

第二，重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执异352号执行裁定不能产生抵押权消灭的法律后果。林勇请求注销案涉房屋抵押权的理由主要为重庆市第五中级人民法院（2018）渝05执异352号执行裁定已支持其异议请求，其对案涉房屋享有的物权期待权足以排除申请执行人基于抵押权优先受偿的权利。但案外人异议的功能是对案外人是否基于实体权利对执行标的享有排除强制执行的权益进行判断，进而确定人民法院是否继续强制执行该标的物。人民法院作出的异议裁定仅确定执行标的物上相关权利的优先顺序，并不直接产生变更或消灭权利的效果。从案外人异议的审查标准来看，人民法院对案外人异议以形式审查为原则，对权利的归属一般是通过审查权利表征进行判断，并未对当事人的诉辩意见和相关证据进行实体审理，作出的执行异议裁定仅产生中止执行的效果，并不对相关权利人权利的大小和有无作出最终裁判。

(2020)川05民终1835号

假日公司与烟草公司签订《商品房买卖合同》并将房屋交付给烟草公司占有，但未办理产权变更手续，案涉房屋现登记在假日公司名下，假日公司仍为房屋的所有权人，烟草公司取得涉案房屋的物权期待权，本质是债权，而非物权。假日饭店将自己所有的房屋抵押给兴泸公司并办理抵押登记，并未违反法律的禁止性规定，合法有效。其次兴泸公司没有提供证据证明其最后一次办理抵押时对抵押权进行核查，工作存在瑕疵。但由于2004年第一次办理登记时，案涉房屋并未交付且房屋仍然登记在假日公司名下，兴泸公司有充足理由相信假日公司对涉案房屋享有完整的处分权。加之没有证据证明兴泸公司办理抵押登记时知晓涉案房屋已经出售或者与假日公司存在恶意串通损害烟草公司利益情形。故不能以工作瑕疵为由否定已办理登记的抵押权效力。否则会增加抵押权人的交易成本，并影响整个抵押担保交易市场秩序。第三、依照《中华人民共和国物权法》第二十条 “当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预先登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，烟草公司购买案涉房屋时，房屋已经登记在假日公司名下，烟草公司可以申请预告登记预防假日公司不当处理房屋。即现行法律制度框架下，烟草公司享有保护其合法权益的路径与方法。但烟草公司没有运用该规则保护其合法权益，导致假日公司将已出售的房屋抵押给他人，不利后果应由其自行承担。加之烟草公司基于《商品房买卖合同》享权的是债权，而兴泸公司享有的抵押权系法定的担保物权，由于物权是绝对权，债权是相对权，物权的效力大于债权，烟草公司享有物权期待权不能对抗兴泸公司享有的担保物权。假日饭店与兴泸公司签订的《反担保抵押合同》中涉及案涉房屋部分的抵押权合法有效。兴泸公司此部分上诉理由本院依法予以采信。