在房屋买卖中如何认定恶意串通行为？

实务中往往遇到一方通过诉讼主张自己的权利，另一方却在暗中转移财产以避免被法院执行的情况，尤其是变卖、转让房产等重要资产，法律当然对此也有所约束。《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。这就意味着如能证明卖房人与买房人是恶意串通的，利益受损方就有可能通过诉讼来认定房屋买卖无效。下面来看这样一个案例。

一、 案情简介

2012年，祖某与东河某公司签订购房协议，约定祖某向东河某公司购买长春市东某花园小区212-216合计建筑面积343平方米，总价款为343710元，又因东河某公司尚欠祖某30万元，祖某一次性支付剩余购房款43710元，东河某公司于收到房款后10日内交付房产。双方交房验收后，祖某遂将房屋出租给刘某。因始终未办理变更登记手续，祖某多次试图通过诉讼判令东河某公司办理产权变更登记手续无果。2019年，经测绘，212-216合并为206号。2021年，李某向206号承租人刘某送达《法律告知函》，向刘某告知李某才是206号房屋的所有权人。经调查，2019年11月22日，李某取得206号房屋不动产权证书。故祖某诉至法院，请求确认东河某公司与李某签订的《商品房买卖合同》无效，撤销李某房屋所有权登记，东河某公司、李某协助变更产权至祖某名下等。

二、法院判决

一审法院经审理认为，原告并未提供证据证明上述几方当事人之间存在恶意串通行为，一审驳回祖某全部诉讼请求。二审法院查明本案的其他事实情况：1、李某陈述其从2007年开始经营东某花园小区的物业公司，后为解决小区产权办理问题，李某接手东河某公司并成为实际控制人。2、2019年，当地省报刊登声明，内容明确，肖某、高某接续持有东河某公司100%的股份，系代李某持有，李某是东河某公司的实际控制人。基于上述事实情况，二审法院认定，李某作为小区的物业公司负责人，明知祖某与东河某公司签订了购房协议并实际占有使用房屋，却在实际控制东河某公司之后，通过签订《商品房买卖合同》的方式取得了房屋所有权证书，李某的行为明显存在恶意，因恶意串通而应认定合同无效。二审法院遂改判李某与东河某公司签订的《商品房买卖合同》无效，驳回祖某的其他诉讼请求。

三、 法律分析

上述案例中，李某在与东河某公司的恶意串通行为中，最有力的证据是李某对案涉小区的情况非常清楚，且与东河某公司存在着紧密的关联关系，法院正是基于李某在主观意识层面上明知房屋的实际状态、明知会损害祖某利益，仍然利用其在东河某公司的有利地位，签订了《商品房买卖合同》，认定合同双方的恶意串通行为成立。而实务中，认定恶意串通需要考虑多个因素，除主观意图上是否明知，是否有紧密的关系以外，客观行为上是否有异常也会影响到恶意串通的认定。比如有的房屋买卖过程流于形式，交易价格明显低于市场价或根本没有实际支付交易对价，没有经过正常交易流程，购房人未经实地看房流程就迅速过户等等。

因此，对购房人来说，在签订房屋买卖合同时应保持诚信、审慎的态度，积极了解房屋的具体状况，面对低于市场价的“天降馅饼”更要保持警惕；对于实际产权人，应尽可能积极主动地办理房屋变更登记，在遇到恶意串通行为时，及时固定证据并拿起法律武器。