以房抵债协议合法有效吗？
一、案情简介
甲公司为建造某小区住宅与乙公司签订了《建设工程施工合同》，甲公司拖欠乙公司工程款，双方签订了以房抵债协议，甲公司用房屋抵扣了部分工程款，但该部分已抵扣工程款的房屋未能办理房产证，并已由甲公司抵押给丙和丁，且未办理抵押权注销。此后，部分抵债房屋已经变更过户至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封。乙公司向最高院再审请求确认甲公司与乙公司以房抵债的协议有效。
二、法院认为
案涉以房抵债协议不存在合同法定无效的情形，应属合法有效。因双方未实际履行，所以不发生房屋所有权变动的法律效果；由于在事实上或法律上不能履行，乙公司请求继续履行该协议亦不能支持。原审法院认定案涉以物抵债协议无效，虽然适用法律错误，但由于乙公司起诉时并未将其作为独立的诉讼请求，而是主张以物抵债协议发生相应工程款债权消灭的效果，原审法院对此未予支持，裁判结果正确。乙公司的此项申请再审理由不能成立。
三、律师分析
以房抵债是指债务人难以清偿到期的金钱债务，而在原债权债务届满前或届满后与债权人达成的以其所有的房屋折抵所欠债务。以房抵债协议有效主要有以下三个要点：（一）合同在原债权债务履行期届满后签订；（二）合同各方达成以物抵债的合意；（三）完成对原债权债务的结算。以房抵债协议是对原债务履行方式的根本变更，需要双方当事人有明确的变更履行方式的意思表示，即存在用特定物清偿债务的合意。以房抵债属于债务履行的一种方式，也就是还债的方式变化，属于债权债务关系的法律范围，是债务人对原债务履行方式的根本变更，该变更由债权人作出同意的意思表示而共同完成。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在“因重大误解订立的；在订立合同时显失公平的；以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同”的情形时，当事人一方有权请求变更或撤销以物抵债行为。对债务人利用以房抵债恶意逃债的，第三人可以依据《民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条的规定主张以房抵债行为无效，也可以依据《民法典》第五百三十九条的规定，请求法院撤销债务人的行为。
