违章建筑被拆，购房者是否需要风险自担？

基本案情

张女士拥有一套处于顶楼的花园洋房，屋外有一处面积较大的露台，张女士在该露台上搭建了一间约70平米的“阳光房”。2022年1月，张女士将该洋房作价85万元出售给郑先生，二人签订了买房合同，合同中并未写明交易内容包括该“阳光房”。2022年2月，郑先生取得了房屋产权证。

2023年8月，城管部门认定该“阳光房”属违章建筑，发出书面通知，责令郑先生自行拆除，否则将会被强拆。郑先生遂雇请人员予以拆除。之后，郑先生多次要求原房主张女士赔偿，张女士则认为房屋已经过户，“阳光房”被拆除的风险应由郑先生一人承担，双方协商不成。为此，郑先生起诉至法院，请求法院判决张女士减少房款并赔偿拆除费用约34万元。

法院判决

法院审理后认为，“阳光房”虽未写入书面合同，但影响双方交易对价，仍属约定交易范围，该“阳光房”已被行政主管部门认定为违章建筑，有关“阳光房”的买卖约定应属无效。郑先生丧失“阳光房”使用利益并支出拆除费用，此时买卖合同权利义务失衡，之间的差额可认定为郑先生因此遭受的经济损失。两者对“阳光房”被限期拆违应有所预见，无视法律、心存侥幸的主观过错大体相当，应承担同等责任。

因此，法院综合房屋成交金额、物理现状、拆除费用、本地经济水平、交易市场行情等因素，判决张女士承担50%的责任，向郑先生赔偿4万元。宣判后，双方均未提出上诉，判决已生效。

律师分析

《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案面临的就是合同部分有效、部分无效的情况。具体而言，双方交易的标的物为附带“阳光房”的花园洋房。其中，与房屋本身相关的约定，因未违反禁止性效力性规定，故应视为有效。然而，“阳光房”作为禁止流通的违章建筑，其相关约定则违反了城乡规划法的禁止性规定，因此应被认定为无效。《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”在本案中，“阳光房”被拆除后，买卖双方的权利义务关系失衡，给买方带来了经济损失。鉴于双方在本案中的主观过错程度大致相当，根据法律规定，双方应依法承担同等责任。

带有露台、平台、花园等附属设施的房屋，因其独特的优势，深受消费者青睐，成为推动房产交易的重要因素之一。然而，需明确的是，这些附属设施作为建筑产品的一部分，同样关联着公共安全。因此，在利用这些附属设施，尤其是进行改造时，业主必须首先深入了解并遵守相关的法律法规和物业管理规定。若涉及需要许可的事项，务必向相关部门提交书面申请，并在获得批准后方可实施。未经批准擅自搭建的建筑物，可能因无法承受风力、大雨、积雪等自然力量或人为使用负荷，存在潜在的结构安全隐患，极易导致意外事故的发生。此外，业主还应充分考虑附属设施对相邻关系的影响。在利用这些设施时，应尊重并保护相邻业主的通风、采光等权益，尽量避免给相邻业主带来不便。否则，可能会引发不必要的纠纷，进而影响到自身的居住体验和生活质量。