物业费真的可以不交吗？

案例简介

案例一：隔壁邻居擅自打通外墙，可以不交物业费？

被告李某是502室业主，长达将近3个月未缴纳物业费，被物业公司起诉要求支付拖欠的物业费1637.45元并支付违约金163.7元。

李某称之所以不交物业费，是因为隔壁503室的业主擅自打通了外墙，而李某在验收房屋时就已经向物业反映该情况，物业公司始终未予以解决。李某认为由于物业公司未尽责任，导致其隐私、财产安全都受到影响，且房屋价值也大大降低。李某认为物业公司的行为系违约，其有权拒绝支付物业费，并应当对造成的损失进行赔偿。

法院审理认为，物业公司的诉讼请求合理合法，予以支持。李某接受物业公司的物业服务，应当按合同约定按时足额缴纳物业费，经催告仍迟迟未缴纳的，应当支付违约金。

对于503室打通外墙的事实，物业公司有证据证明已经向503室业主提出整改要求，但是因其未进一步采取措施或向主管部门反映，存在一定瑕疵，根据实际情况减免相应物业费。最终判令李某支付物业费1473.71元和违约金147.37元。

案例二：发生财产丢失、绿化长时间不修剪维护等情况，可以不交物业费？

被告张某2年未缴纳物业费，被物业公司起诉要求支付物业费和违约金。

张某认为自己之所以不交物业费存在多个理由：

张某住在1楼，在装修涉案房屋时，由于物业公司不允许其安装院子围护，在张某搬家时，有价值6000元的财物放置院中被盗，与物业联系，一直没有得到赔偿，次年物业公司给院子做了围护。张某认为物业公司应当对当时财物的损失负责；后张某反映房间和大厅外墙开裂，物业公司也一直未予以修复；此外，绿化带长期无人修剪维护，杂草丛生，修剪下来的枯枝近一个月才得到清理也让张某深感困扰；加之物业公司多次为楼上住户维修外墙时，未告知自己，且将其院内弄得很脏也没有帮助清洁，最后是由张某自己花钱清理；楼上住户在物业公司同意的情况下私自打通出水口导致污水流到院内，对其造成影响等。

最终法院经审理判令张某支付物业费和违约金。

该案件中，关于物品被盗的事实，张某并未报警处理，因此没有证据证明。楼上住户的出水口问题，物业公司应当予以协调处理，但是这属于邻里纠纷，最终处理结果不属于物业公司的能力和职责范围，张某可以另找途径解决。此外，其他情况也不属于不交物业费的理由。

律师分析

上述案例中，不缴纳物业费的请求均未被法院认可、支持，且根据物业合同还另支付了违约金。除了案例中出现的情况以外，诸如汽车在小区停车场内被流浪动物划损、房屋渗水等情况，业主同样不能擅自不交物业费。前者属于侵权纠纷，与物业服务合同纠纷不是同一法律关系，且事件具有突发性和偶发性，不能基于此证明物业公司未尽到管理义务；后者渗水漏水问题系房屋质量问题导致，一般由开发商负责维修，不属于物业服务的范围。若该问题是由于物业公司的管理不当导致，则由物业公司负责。

虽然物业公司的管理行为或多或少都存在些瑕疵，让业主的居住体验感下降，但是不足以成为业主不缴纳物业费的理由。因此，为避免后续不必要的诉讼及额外支出，业主不应擅自采取不缴纳物业费用的方式来解决问题。

同时，物业公司也应当正视业主的诉求，及时协调处理问题，不断提高服务质量，在自己的职责义务范围内，为业主提供一个舒适的居住环境。

法条链接  

《物业管理条例》第42条第一款

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条   

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。