对物业服务不满意，单个业主能否行使任意解除权？

随着经济社会发展和我国社会主要矛盾的转变，业主对于物业服务的期待较高，由此引发的物业服务合同纠纷也逐渐增多，其中具有类型化纠纷特点的是有些业主因不满意物业服务拒绝缴纳物业费，甚至主张调换物业，即解除现有物业服务合同，那么单个业主是否享有任意解除权呢？

一、业主是否享有任意解除权的争议

任意解除权，是指合同解除不需要以对方违约为前提，而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。从性质上看，它是简单的形成权，一旦解除合同的通知到达相对人，即发生法律效力。当然，如果行使任意解除权而给对方造成损失的，解除权人应当赔偿损失。《民法典》针对任意解除权主要规定了两类合同，不定期继续性合同和服务合同。不定期的继续性合同，对合同双方有同样的不确定性，为早日结束这种不确定性，立法赋予双方都享有任意解除权。对于服务合同而言，提供服务的前提是一定的信赖基础，以及基于合同双方之间利益的衡量，《民法典》有的规定是双方均享有任意解除权，如委托合同，也有的规定是单方享有任意解除权，如承揽合同中，仅定作人享有任意解除权，因为一旦定作人改变定制计划，承揽人如果继续制作工作成果，则工作成果的归属依旧是一个难题。

对于物业服务合同中的任意解除权，无论是在理论上还是司法实践中，均存在一定争议。理论上是总体肯定物业服务合同中任意解除权的存在，分歧在于是合同双方享有任意解除权，还是业主单方享有任意解除权，亦或是受限制的任意解除权？在司法实践中，对物业服务合同中任意解除权的认定依据，各地法官大多从物业服务合同的性质着手，再根据该种合同规范寻找是否享有任意解除权。如有的认定为委托合同，则合同双方当然享有任意解除权；有的认定为是普通物业服务合同，业主单方享有任意解除权，也有的不限合同类型，从《民法典》278条中业主的共同决定权中推导得出结论。但总体上大部分法院都肯定了业主享有任意解除权。

二、业主任意解除权的归属及行使程序

在物业服务合同中，本文认同业主单方享有任意解除权，理由在于，其一，物业服务合同属于继续性履行合同，所以合同双方应当享有任意解除权。尽管生活实践中，物业服务企业作为承包方是通过承包物业后取得收益的，他们通常不会轻易放弃自己的囊中收益，因此就算有解除权，也不会行使，但是业主是享有任意解除权的。其二，《民法典》946条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同，是从文义上对刚才的分析进行了回应，即只有业主单方享有任意解除权。

业主解除权的行使程序集中在《民法典》278条，该条规定选聘或解聘物业服务企业，属于业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，表决通过应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即参与表决需要“双三分之二”，表决同意通过是“双二分之一”，只有这样，才能表明解除权的行使代表的是全体业主的意志。据此，虽然业主享有解除权，但单个业主对物业服务不满意的，不能行使解除权，原因在于，其一，物业服务合同解除权的行使主体，只能是全体业主，单个业主代表不了全体业主的意思，不能行使解除权。其二，全体业主行使解除权时，必须遵循严格的表决程序，才能产生法律上的效力，单个业主的意思当然满足不了严格的表决程序要求。从这个层面上看，在现代如此高强度快节奏的社会，由全体业主共同行使表决权来解除物业服务合同，其实是很难实现的。

三、单个业主应如何正确维权？

物业服务具有持续性、广泛性、复杂性特点，当单个业主发现物业服务出现瑕疵时，一方面应积极和物业进行沟通，将信息反馈到服务台，便于物业及时跟进改进，另一方面，如果反馈没有效果，业主也可以将信息反馈到业主委员会，由业主委员会出面解决。必要的时候，业主也可以向社区、物业主管部门等寻求帮助。当然如果物业长期处于根本违约状态，业主依照法定程序也可以行使解除权，解除物业服务合同。