抵押合同签订后未办理抵押登记的责任承担

抵押是指在贷款或其他金融交易中，将财产作为担保以保证债务偿还的一种方式，此方式下财产不转移占有，但需经登记才能设立抵押权。而实务中，也存在抵押合同签订后未办理抵押登记的情况，抵押权未设立，债权人无权对抵押物行使优先受偿权。但抵押合同本身是有效的，因此抵押人仍需要承担责任。本文将结合不同的判例来进行分析。

一、(2015)民申字第2354号——债权人可以主张抵押人在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿责任。

此案中，银行与刘某之间发生了多笔贷款，前笔贷款发生时双方签订了《抵押合同》并办理了抵押登记，前笔贷款还清后，刘某又向银行申请了新的贷款，因为此时抵押登记尚未注销，双方出于节省抵押费用等目的，虽签订了新的《抵押合同》，但并未重新办理抵押登记。法院经审理认为，双方之所以未办理抵押登记，是因为前笔贷款时银行已经取得了抵押权，双方达成了案涉房屋继续为新的贷款提供抵押的口头约定。

尽管如此，新的《抵押合同》并不能为新的贷款依法设定抵押权。最高法认为“为救济其法律效力的瑕疵，除可以通过补办登记手续这种方式加以补正使其发生法律效力外，还可以通过解释上的转换这一方式，将其转换为有效的担保行为，以节约交易成本，促进交易发展。”基于此，最高法将案涉抵押担保合同转换为连带责任保证合同，同时指出担保方式转换后刘某承担的本息合计的保证责任并未超出抵押物的价值，才未对其保证责任范围予以限定。

换言之，抵押合同有效而未办理抵押登记的情况下，债权人可以主张抵押人在抵押物价值范围内对债务承担连带清偿责任。

二、（2019）最高法民再155号——因政策变更的客观原因导致无法办理抵押登记的，根据双方过错承担责任。

此案中，2013年底银行与某公司签订《综合授信合同》提供4亿的综合授信额度，同时签订了《最高额保证合同》和《最高额抵押合同》，抵押物为陈某等人的房屋等。当地房产管理局于2011年6月29日向当地各金融机构发出《关于明确房地产抵押登记有关事项的函》，明确“2008年，住建部出台了《房屋登记办法》（建设部令第168号），其中第八条明确规定‘办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则’。因此，上述房屋在申请所有权转移登记时，必须先使房屋所有权与土地使用权权利主体一致后才能办理。” 陈某等人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立。

最高法认为，因陈某等人尚未取得相关土地使用权证导致无法登记抵押，使得银行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内债务人未清偿债务数额部分。同时，银行对抵押权无法设立亦存在过错，相关政策在2011年就已向各金融机构发出，银行作为专业金融机构应比一般债权人具备更高的审核能力，本案中银行亦未尽到合理的审查和注意义务。在知晓抵押权无法设立后，银行也未采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈某等人的赔偿责任。综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈某等人以抵押财产价值为限，在债务人尚未清偿债务的二分之一范围内，向银行承担连带赔偿责任。

【律师提醒】

综上所述，尽管未办理抵押登记会使得债权人失去优先受偿权这一利器，但并不代表着抵押合同就成为了一张废纸，债权人仍可以主张抵押人承担连带清偿责任或赔偿责任。同时，如债权人能及时通过诉讼主张其权利，仍可能通过保全、执行等方式达到尽快受偿的目的。

【法条链接】

《民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

《民法典》第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。