如何应对虚构租赁合同妨碍执行的行为？

近年来，签订虚假租赁合同已经成为被执行人对抗强制执行的惯用手段，虚假租赁大都是第三人以合同的形式呈递给法院，通过提出执行异议、执行异议之诉妨害执行。这些合同签订的时间一般都是在查封甚至抵押登记之前，并且以远低于市场价格的租金约定了较长时间，或者一次性付清全部租金。对于申请执行人（即债权人）来说，大大增加了执行的成本，那么申请执行人应当如何应对被执行人与第三人恶意串通虚构租赁合同妨碍执行的行为呢？

一、案情简介

西安市雁塔区人民法院在执行申请执行人杜争艳与被执行人吴雁萍、赵永平、周亚玲民间借贷纠纷一案中，案外人康孟对法院拍卖被执行人吴雁萍名下房屋(以下简称案涉房屋)提出书面异议，认为该执行措施侵害了其合法权益。案外人康孟称，其与吴雁萍于2015年7月31日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限20年，房屋租金18000元/年，一次性缴纳了十年房屋租赁费现金180000元。自承租案涉房屋以来，双方一直正常履行合同。案外人康孟的租赁关系成立在雁塔法院查封之前，根据“买卖不破租赁”的原则，该承租权应予以保护。涉案房屋拍卖将导致异议人无法继续使用该房屋。异议人为了维护其合法权益，要求法院确认其与被执行人签订的房屋租赁合同合法有效，停止对案涉房屋的拍卖措施。

法院认为，案外人康孟以其与被执行人吴雁萍签订的《房屋租赁合同》主张其对案涉房屋享有20年的租赁权。对于一次性支付10年18万元租金的证明，案外人康孟仅提供了被执行人吴雁萍收取18万元现金的《收条》，对于18万元的款项未提供证据予以证明。结合法院对案涉房屋的调查情况，不能排除案外人康孟与被执行人吴雁萍存在虚构租赁合同和虚假支付租金的可能性。

由于该租赁关系的真实性无法认定，故法院驳回了案外人康孟的异议请求。

二、虚假租赁对申请执行人的危害

本案是一起被执行人与案外人恶意串通以虚假租赁合同规避执行的典型案件。案外人与被执行人利用“买卖不破租赁”的规定试图伪造虚假的房屋租赁合同来妨碍法院对于房屋的查封、扣押、折价或者拍卖等强制执行。

《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》第二百三十四条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。由此可知，第三人在执行过程中提出异议，法院必须依职权审查，无论审查认定结果如何，只要第三人对该裁定不服，就可以提起再审或者一审诉讼。

对于债权人来说，一方面，不仅诉讼的金钱成本和时间成本会增加，在此期间被执行人转移资产的风险也会增大。虚假租赁的行为造成申请执行人许多不必要的证明麻烦，也可能会导致执行标的物无法拍卖处置或者拍卖价款过低，严重影响债权人实现债权，损害司法公信力。另一方面，对于虚假租赁合同的认定难度较大，法院可能会花费更多的精力和时间调查，增加法院工作人员的负担，执行法院往往对此并无多少积极性，导致执行时间过长。

三、申请执行人如何识破虚假租赁合同

“买卖不破租赁”原则的立法目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权。 该原则所保护的合法租赁关系应当满足租赁合同真实有效、承租人实际占有租赁物在抵押及查封之前等条件。实践中，可以通过以下几个方面判断此类合同的真实性：

1、房屋租赁合同的签订时间

根据《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。因此，在租赁关系真实性的审查中，对于长期租赁的合同不仅需要签订书面合同，更需要到房地产主管部门进行租赁登记备案。对于第三人主张长期租赁但是没有书面合同，或者只能提供书面合同的复印件而无原件，并且无房地产部门备案登记，也无其他证据佐证的，一般不认可租赁关系的真实性。

2、租金的支付方式

此种虚假租赁合同的租金支付有几种方式：

（1）使用现金支付，并且将全部租金一次性付清。提供手写的支付凭证，但是只有复印件。如若有手写原件的租金收条，可以通过鉴定签字盖章的时间判断。同时还应当审查承租人的支付能力，如果租金金额较大而承租人又无其他证据证明资金来源的，一般不认可租赁关系的真实性。

（2）未实际支付租金但系以房屋租赁权抵债。浙江省高级人民法院在《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中提出，名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。这可作为司法实践判断中的参考观点。

（3）第三人代为支付租金。应当审查第三人与被执行人、承租人之间有无其他法律关系，如果承租人无法清晰说明代付租金来源的法律关系，则存在用其他不相关的资金往来冒充租金支付凭证的嫌疑，对租赁合同的真实性不应认可。

3、承租人（第三人）是否实际占有租赁房屋

在审查租赁关系真实性时，应当审查承租人是否实际占有租赁物，未实际占有租赁物的，对该租赁关系不予认可。可以要求双方提供支付水电费或使用案涉房屋的其他凭证，或者由法院展开实地调查走访，也可以向出租屋和流动人口管理部门调取相关证据。

4、被执行人与承租人（第三人）之间的关系

第三人与被执行人往往存在一定的关系，可能是亲戚、朋友、关联企业等特殊关系，利用这些关系虚构长期租赁合同风险较低，也更容易实现。因此在认定虚假租赁时，被执行人与第三人的关系也可能成为法官自由心证的一个参考因素。

四、虚构租赁合同妨碍执行的后果

被执行人与案外人、利害关系人与案外人恶意串通，虚构租赁合同，意图阻碍法院执行，其实质是通过虚假诉讼达到非法目的。 民法上的恶意串通一般指的是，行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。对参与虚构租赁合同阻碍执行的有关人员，严重妨碍了法院的正常司法工作。如果第三人通过执行异议、执行异议之诉妨害执行，情节严重的可能受到刑事追究。

首先，最有可能构成的犯罪是虚假诉讼罪。《刑法》第三百零七条之一规定：以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。因第三人与被执行人暗中勾结，也应当以共犯论处。

其次，有可能构成拒不执行判决、裁定罪。《刑法》第三百一十三条规定：对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

最后，还有可能构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。《刑法》第三百一十四条规定：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

被执行人与第三人勾结违反诚实信用原则，有悖于民诉法的精神，因此应当予以惩戒。执行人遇到这种情况应当积极向法院反映，避免自己合法利益受损。