开发商虚假宣传需承担何种责任？

【案情简介】

某地产公司于2017年推销其开发的案涉房产，对社会宣传为复式住宅公寓。符某某在其销售人员带领下，在售楼现场考察了沙盘，并实地考察其对外宣传开放的样板房，样板房将4.5米高的房间隔层为复式住宅，一层设计成客厅、餐厅、外加厨房，二层设计成两间卧室，公共过道的顶端也设计成二层卧室旁的储藏间，提高了实际实用面积。某地产公司对外宣传买一送一，与其开放的样板房相互印证，即使某地产公司销售的复式与其平层每平方米相差7000元至8000元，符某某考虑到复式相当于增加了一倍的面积，还是划算的。另，某地产公司销售人员称小区规划有800平方米的配套游泳池，建在3栋楼顶，属于最新的无边天际泳池。

基于上述宣传、介绍，符某某与某地产公司签订《某市房地产买卖合同》（预售），约定购房总金额1165412元。合同签订后，符某某支付了购房款。某地产公司向其交付了案涉房产，约定房产用途为办公，层高为4.5米。

案涉房产交付后，某市**区规划土地监察局告知小区室内隔层属于违建，因该房地产公司报建时没有隔层设计，如果隔层会增加承重，影响公共安全。同时，某市**区规划土地监察局认定上述无边天际泳池无规划无报建，属违建，对某地产公司予以处罚，并要求其拆除。

符某某认为某地产公司严重违反约定，虚假宣传，给其造成巨大损失。为维护自身合法权益，符某某起诉至法院，要求1.某地产公司赔偿因虚假宣传、诱导销售造成的损失233082.4元；2.某地产公司赔偿其他损失116541.2元；3.本案诉讼费由某地产公司承担。

案件经一审、二审后，法院认定以下事实：《某市房地产买卖合同》（预售）合同对样板房说明、变更原有规划和设计均有明确约定。买卖双方的权利义务最终以本合同及其附件和本补充条款约定及市政府有关部门批准文件为准。2017年12月，某地产公司在案涉项目的3号楼楼顶开始建造游泳池。2019年11月8日，某市**区规划土地监察局作出行政处罚决定：1.限期拆除新增加建的游泳池及配套设施；2.并处工程造价一倍的罚款，罚款金额为2283250.82元。该泳池已被拆除。

2018年10月8日，某市**区规划土地监察局出具《致**区某某小区业主告知信》，载明：近期，某某小区内有大量业主（近500户）未经审批擅自对房屋进行加（改、扩）建，严重影响规划，存在重大安全隐患，属违法建设行为。

基于上述事实，结合双方提交的证据材料，一审法院作出判决如下：

一、被告某地产公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告符某某损失34962元。

二、驳回原告符某某的其他诉讼请求。

【律师说法】

本案争议焦点有二：一、案涉项目配套游泳池及LOFT户型的宣传是否构成要约。二、某地产公司应否承担赔偿责任及赔偿标准如何认定。

关于第一个争议焦点，首先《某市房地产买卖合同》（预售）合同附件五补充协议认定附件五第十六条、第二十四条系对主合同中的条款进行了责任规避的修订及补充，系与买受人具有重大利害关系的条款，该等条款系某地产公司为了重复使用而预先拟定的，尽管买受人在附件中每页均签名确认，但某地产公司未提供证据证明其采取合理的方式提请对方注意上述条款。根据《民法典》第四百九十六条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。因此，法院认定附件五补充协议第十六条、第二十四条不成为合同的内容。

其次，某地产公司在宣传手册、样板房、各网站的宣传资料及相关销售人员宣传和推介中，均明确、具体描述涉案房产项目具有配套游泳池等配套设施，约定房产可装修成室内二层的LOFT户型。同时，某地产公司未经批准擅自在涉案项目加建游泳池，后被行政处罚，亦可说明其有建造游泳池的规划并已实际执行，仅因客观原因现已被拆除。关于LOFT户型，案涉房产层高达4.5米，远高于正常的平层高度；且在买受人进行隔层搭建时，某地产公司及物业管理公司审核通过装修方案并在装修完毕后验收合格，亦足以说明其销售房产时曾经向买受人宣传可以进行隔层搭建。因此，涉案房地产项目规划存在游泳池等配套设施，可装修成室内二层的LOFT户型，某地产公司通过宣传手册、样板房及宣传资料等方式，已经明确、直观地进行了展示，有关允诺明确、具体。因此，交易房地产项目是否存在游泳池等配套设施，是否可搭建成LOFT户型，足以对案涉房产的价格及买受人的购房意愿产生重大影响。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，上述无边天际泳池、可搭建成LOFT户型的宣传，构成要约，应当视为合同内容。

关于第二个争议焦点，根据《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案无边天际泳池已被行政机关责令拆除，客观上不具有采取补救措施的可能性，某地产公司应承担赔偿损失的违约责任。关于LOFT户型，某地产公司通过售楼广告、宣传资料、样板房等方式允诺案涉房产可装修成室内二层的LOFT户型。但在实际装修过程中，受到了行政主管部门的关注，引发了买受人的不安，亦存在因搭建隔层可能出现的风险。法院结合多种因素，判定某地产公司应向符某某赔偿损失合计34962元（购房总价款的3%）。

【律师提醒】

期房时代，购房人主要依赖于开发商对商品房及配套设施的宣传、介绍，极大程度信赖宣传片、宣传手册、公众号文章、沙盘展示等，对于商品房销售宣传广告的管制并不严格，也导致购房人经常收到“货不对板”的商品房及配套设施。

对于商品房销售宣传广告的性质问题，司法实践及理论界一直存在一定争议。争议主要来自商品房销售宣传广告究竟应当认定为“要约邀请”还是“要约”，虽然只差两个字，但法律效力却大不相同。若商品房销售宣传广告被认定为“要约邀请”，则该广告的内容不具有合同约束力，开发商或购房者不得据此主张合同权利。若商品房销售宣传广告被认定为“要约”，则该广告的内容具有合同约束力，如果开发商违反的，则应当承担违约责任。

实务中，判定某商品房销售宣传广告是否构成要约，主要是以该广告的内容是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第3条规定的要件，进行分析和判断。

如开发商在销售过程中存在明确、具体的说明和允诺，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的宣传内容，应构成要约，开发商没能在房屋交付时实现的，购房者可以要求开发商承担违约责任。