教培机构以“双减”、疫情为由退租，必然构成情势变更吗？

在“双减”政策和疫情严峻形势的双面夹击下，很多学科类教培机构瞬息之间步入行业寒冬而黯然退场，也因退租引发了不少纠纷。各地法院对于学科类教培机构因“双减”政策无法继续经营而提出退租的情况，普遍认为构成情势变更，也在很大程度上为这类教培机构避免了不少损失。

所谓“情势变更”是指，依据民法典第533条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

实务中也出现了不少教培机构试图“鱼目混珠”的情况，让我们一起来看下面这个案例。

【案情简介】

2017年旭日公司与王燕签订《商铺租赁合同》，约定王燕向旭日公司承租273、275号商铺作为经营场所，经营内容为教育培训，租赁期限为5年。合同另约定租金、支付方式、违约责任等内容。2018年初，旭日公司、王燕和承彰公司签订补充协议，将签约主体由王燕变更为承彰公司，本协议未变更事宜，仍按原合同约定执行。

2020年初，旭日公司响应政府抗击新冠疫情，在该商圈内减免2020年2月一半租金。同年，旭日公司与承彰公司签订补充协议二，约定因经营状况不佳，承彰公司于2020年2月27日向旭日公司提出申请退租其中的275号商铺以缓解经营压力。双方确认自合同签订之日起，承租区域为273号商铺。

2021年，承彰公司申请退租273号商铺，退租理由为因2021年7月24日政府发布的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减”政策）给承彰公司的经营带来压力，公司注册地不在涉案房屋处，无法满足国家“有证有照”和“两证一点”的办学要求。加之疫情反复，其为学龄前儿童进行艺术培训，无法开展线上授课，公司一直处于亏损状态，已无资金继续维持，决定于8月29日停止租用273号商铺。

旭日公司起诉要求解除《商铺租赁合同》及补充协议，承彰公司支付未付租金及违约金。一审法院判决基本支持其诉请。承彰公司提起上诉，认为其因“双减”政策影响导致无法继续经营，不应承担违约责任。

【律师分析】

首先，“双减”政策主要针对义务教育阶段的学科类教育培训，而非承彰公司这样的艺术培训。承彰公司在退租申请中提出疫情期间减免租金的理由是其为学龄前儿童进行艺术培训，无法开展线上授课，而艺术培训项目亦并非“双减”政策所规制的范围。

其次，“双减”政策非其无法经营的直接原因。本案中，承彰公司的退租理由虽句句不离“双减”政策和疫情反复的影响，但其无法继续租赁的原因之一为公司注册地不在涉案房屋处，故不符合办学要求。“有证有照”中证是办学许可证，照是营业执照，办学许可证和营业执照注册地址一致，更有利于管理教培机构行业乱象，教培机构可以通过统一办学地址和注册地址的方式，积极整改以满足办学要求，而“双减”政策能认定为情势变更的情形，往往是学科类教培机构无法按照政策出台前的规模和方式持续经营，无法承担租赁费用。

最后，涉案合同系承租方承彰公司违约而解除。2020年初因新冠疫情的租金减免，双方在彼时已进行过处理即减免半个月租金。且即使因疫情原因承租人较长时间不能开展线下培训的，其还可以通过线上授课以减少经营损失。

因此，结合上述情况，承彰公司要求合同解除系其自身原因导致的，不能构成因“双减”政策和疫情影响造成的情势变更。因此承彰公司属于违约解除合同，理应按合同约定承担违约责任。

【律师提醒】

通过本案的事实情况和法律分析可以得出结论，“双减”政策和疫情影响并非教培机构退租的“尚方宝剑”或是“万能钥匙”。受到“双减”政策影响而经营不振的学科类教培机构退租可以构成情势变更，不承担违约责任。但不可避免的是，出租方在这场退租浪潮中也受到了不小的冲击，这里要提醒出租方在面对教培机构退租时，应对其从事的经营范围和受“双减”政策影响的程度进行了解和评估，对于“鱼目混珠”的教培机构，应果断拿起法律武器，依法维护自身权益。