“烂尾楼”下购房者的超级优先权
2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“本批复”）。 本批复一共三条，第一条重申了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条关于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位规则；第二、三条规定了对商品房消费者权利保护的具体内容。本批复指导现行司法实践，意义重大，必将对以下各利益相关方产生重大而深远的影响。说起烂尾楼，不可能不提到商品房预售制度。预售制系我国商品房开发建设、城市化进程中的一项基础性制度，其作用、贡献有目共睹。然而预售制存在一个天然弊端，就是商品房购买者交完购房款与实际拿到产权证之间有一段时间上的空白期，或一年，或两年，或三年不等。从传统的权利二分法上讲，这段空白时期内购房者的权利本质上仍然属于债权，购房者要么让开发商继续履行合同，尽快交房，要么与开发商解除合同，要求返还购房款。如果按照债权保护机制来保护商品房消费者权益，其所购房屋一旦“烂尾”，开发商一旦“破产”，购房者极可能血本无归，甚至“一夜回到解放前”。商品房消费者作为预售制下各利益攸关方中无任何过错的“最无辜者”，其权利理应受到更为严格的保护，否则社会也将承受不可承受之重。于是就有了“物权期待权”这类偏向于物权的特殊的保护制度：一是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二是本批复。商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。显然，本批复要比《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条更进一步，更有利于保护商品房消费者的利益。尽管两者规定如何衔接，本批复未作说明，但至少以下两方面的权利有了法律意义上的完善和保障：1.开发商面临其他如总包方、银行等债权人的诉讼财产保全措施时，法院不能查封已进行合同备案的商品房消费者购买的房屋，即使查封了，也无法对抗商品房消费者物权期待权；2.开发商破产，烂尾楼被拍卖、变卖，与其他第三方相比，商品房消费者能最先拿回购房款，这是超级优先权的最显著的特点。
商品房消费者物权期待权的设置，对总包方最直接的影响，就是其法定的建设工程价款优先受偿权被降格为第二优先级别。如果说《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条是由之前的“建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权”，变为“商品房消费者物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权”，那么本批复就是再一次调整为“商品房消费者超级优先权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞其他债权”。随之带来的另一间接影响就是，过去总包方常常以工程款的名义协助开发商套取监管账户资金，帮助开发商转移资金到其他项目上，以后总包方的这种行为，可能会有所收敛。再加上，当前相关部门强化多种手段的监管，甚至刑事手段，总包方再想协助开发商套取资金，就不得不慎之又慎。现实中，总包方尚有另一疑虑，工抵房能否享受商品房消费者物权期待权？这显然不能，总包方不是商品房消费者，虽然形式上办理工抵房手续时，也与开发商签订了若干商品房预售合同，但本质上其不是消费者，不是以居住为目的。当然，总包方也不必气馁，它与发包人签订合法有效的“以房抵工程款”协议，当前司法实践主流观点，认为其所行使的是建设工程价款优先受偿权，足以排除发包人其他债权人的强制执行。一是银行给开发商办理开发贷时，不得不考虑开发商信用加持的问题，在建工程的抵押已不足以让其能躺着挣钱，尤其是在信息不对称前提下，银行第三顺位的抵押权要完全实现，难度变大，开发商一旦暴雷，银行风险大增。二是银行不得不加强监管账户上的资金监管。严格讲，发生“烂尾”，银行是有一定责任的，在监管账户资金的监管上形式审查很难阻却开发商套取监管账户资金，以后将转变为实质审查。出于自身利益保护，银行大概率将在项目开发进度、房屋预售情况、总包方工程款支付情况，甚至开发商其他项目情况等方面作出更为全面而深入的了解和把控。我们有理由相信，不久的将来开发商不同项目的合作银行可能会为了促进信息共享，成立“银行财团”。突出商品房消费者物权期待权，继而升级为商品房消费者超级优先权。“法官造法”，实属无奈。这是现阶段司法部门维护社会稳定大局的必然要求，也是各方利益权衡之下的必然结果。开发商作为占据C位的主角，毫无疑问将承担更大的责任，需要尽快抛弃“人有多大胆，地有多大产”的旧有开发观念，不再迷失于“地方政府卖地的冲动和诱惑”里，推进项目有序开发，规范资金使用管理，承担一个实实在在的“解铃人”角色，方为上策。
