拟IPO企业如何处理无证建筑物？
对于重资产企业而言，不动产的状态、价值具有重要意义。相较于互联网企业、服务业企业，传统生产型企业往往离不开土地、厂房。为了尽可能利用土地，扩大产能，企业或多或少会利用自有空地建造临时建筑物，这些建筑物因为各种原因无法取得规划许可、施工许可，或无法验收竣工，此等建筑物称之为无证建筑物。生产经营过程中偶尔占用自有土地建造临时性用房，或为便捷搭建棚屋等，都是比较常见的，但在这方面，拟IPO企业将面临比较严格的审查。
《监管规则适用指引——法律类第2号：律师事务所从事首次公开发行股票并上市法律业务执业细则》第二十条规定，律师应当查验发行人的资产是否完整,是否合法拥有与生产经营有关的主要土地、房屋、机器设备、特许经营权以及商标、专利、非专利技术、著作权等资产的所有权或者使用权。第三十七条第四款规定，律师应当查验发行人所拥有的土地使用权和房屋所有权是否存在未取得产权证书的情况。如存在，律师应当查验未取得产权证书的原因，是否存在无法办理相应产权证书的法律风险。
因此，在核查拟IPO企业拥有的土地使用权和房屋所有权时，律师对于企业在使用但未取得产权证书的建筑物，应注重审查未取得的原因，以及面临何种法律风险。
根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条的规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：
（一）未经批准进行临时建设的；
（二）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。
据此，临时建筑未办理相关批准手续存在行政处罚风险。
拟IPO企业应当如实向中介机构介绍目前存在的无证建筑物情况，并披露其具体用途、未取得不动产权证的原因，无证建筑物面积占发行人房产总面积的比例，同时也要积极配合中介机构采取整改措施：
1.尝试补全相关手续。如建筑物尚在建造过程中，或当地主管部门允许进行补办相关手续的，建议拟IPO企业尝试补全相关手续，使得无证建筑物合法化。
2.拆除、重建。因无证建筑物面积占发行人房产总面积的比例不宜过高，经中介机构梳理后，如果无证建筑物面积所占比例过高，则建议拟IPO企业对无证建筑物进行拆除（前提是该等无证建筑物便于拆除），如企业对无证建筑物的依赖程度较大，可以采用租赁方式临时周转，并着手进行正常的报批手续，重新建造合法合规的建筑物并办理相关不动产权证。
3.取得自然资源和规划局、住建局等相关部门证明。一般来说，无证建筑物面积占发行人房产总面积的比例较低，且无证建筑物并非拟IPO企业的核心经营用房的，会相对容易被接受一些。但仍建议拟IPO企业与相关主管部门沟通、请示，请主管部门出具合规证明，或就该等无证建筑物出具专项说明，确认建筑物瑕疵不构成重大违法违规且不会予以处罚。
4.拟IPO企业的控股股东、实际控制人出具兜底承诺。为进一步降低无证建筑物对拟IPO企业带来的风险，中介机构会要求控股股东、实际控制人出具承诺，对于该等无证建筑物带来的任何损失（如罚款、拆除、搬迁费用等），控股股东、实际控制人将全额承担该等损失。
