小区公共部分交付不合格，业主个人能否直接维权？
一套优质的住宅，除了房产自身布局合理及良好的建筑质量外，小区内部环境的优美及公共设施的健全，同样对购房者有着重要影响。而当小区业主基于上述原因购买房产后，却在开发商交房之际，发现小区公共部分或公共设施部分的交付并不符合当初开发商的承诺及合同的约定。此时，业主个人能否直接维权呢？在面对维权问题之前，我们需要先了解，哪些部分属于小区的公共部分？我国《民法典》第274条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条都对小区业主的共有部分有着明确的规定。简而言之，小区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台及小区的停车场、会所、户外广告位等都属于小区业主的公共部分，而对公共部分的改建、重建等行为，必将影响每一位业主。 问题一：小区公共部分交付不合约定，业主个人能否追责？答：通常不可以，追责的权利应由小区全体业主共同行使，而不能由某一业主单独行使。目前实务观点认为，公共部分或公共设施的交付不符合商品房买卖合同的约定应当由全体业主共同决定是否追责，业主单独主张小区共有部分权利的不予支持。问题二：为什么小区业主个人无法追究小区公共部分的交付违约责任？答：小区公共部分属于业主共有权益，单一的业主个体对小区共有部分的处置，必然会影响其他业主的权益，鉴于全体业主就此的诉讼标的同一，全体业主需以必要共同诉讼的形式参加诉讼，最后由人民法院审理并判决。如果由各业主就同一诉讼标的分别单独提起诉讼，不仅显系重复起诉，也有违一事不再理原则。而如其诉讼请求即便得到人民法院的支持，人民法院针对各业主分别单独起诉的案件可能作出内容完全同一的判项，显系重复裁判，不利于节约司法成本。问题三：小区公共部分交付不合约定，应当由谁进行追责？答：形成业主大会决议，由业主委员会主张相关权利。业主委员会怠于起诉或未成立业主委员会的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的，业主有权提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公共部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。《物业管理条例》第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》：31、公共部分或公共设施交付不符合约定如何处理？出卖人交付的绿地、消防等公共部分、公共设施不符合商品房买卖合同约定的，买受人依据商品房买卖合同中的约定，请求出卖人承担违约责任的，应予支持。商品房买卖合同中对公共部分、公共设施交付不符合约定的情形未明确约定违约责任的，且无法采取补救措施，买受人请求出卖人赔偿损失的，应予支持；可以采取补救措施的，买受人未与其他业主协商形成多数意见而直接请求出卖人赔偿损失的，不予支持。
