违约方能否解除商铺租赁合同？
随着经济的快速发展，商铺租赁已成为一种经营模式，租期为一年至几年不等，最长不超过二十年。受市场需求变动、承租人自身经营能力等影响，承租人在经营过程中可能会出现困境，在无法继续经营的情况下，能否与出租方解除租赁合同？2017年6月，出租人白某与承租人潘某签订《房屋租赁合同》，约定将一间商铺出租给潘某经营综合门诊，租期四年，第一年租金每月8400元，此后每年租金递增5%，实行先交后使用方式，于每月1日交纳当月租金。合同还约定，房屋押金1.6万元，合同期满凭收款收据可退还押金，如潘某中途违约，押金不退，本合同亦同时作废；如潘某擅自转让、转租他人或逾期交纳租金超过2天，白某有权终止合同，不返还押金并立即收回商铺。合同签订后，潘某在经营过程中因自身原因陷入困境，致使无法继续经营。因此，潘某向白某提出解除租赁合同，同意白某没收全部押金作为合同违约金，白某不同意解除。2019年9月，潘某在缴清租金后搬离商铺，并在致电白某后将商铺店门钥匙放在旁边家具店里。2020年3月，白某以潘某从2019年10月起拖欠租金为由向法院起诉，要求解除《房屋租赁合同》，并要求潘某支付租金至返还商铺之日止。二审法院经审理认为：潘某已于2019年9月交还钥匙给白某，白某已承认拿回钥匙，符合《租赁合同》中关于中途退场，以押金为代价解除合同的约定，而白某取回钥匙后即实际收回了出租商铺的占有使用权。因此，一审法院认定租赁合同已于2019年9月解除并无不当，白某要求继续收取租金的依据不足。因此，判决驳回上诉，维持原判。在司法实务中，承租人因自身原因无法继续经营，提出与出租方解除租赁合同的情形时有发生。此时承租人作为违约方一般不享有解除权，承租人应采取积极态度与出租方协商解决，如果出租方拒绝解除合同，而继续维持合同关系，承租人会面临更大的经济损失，对承租人显然不公平，不能实现承租人租赁商铺的合同目的，承租人可以通过起诉的方式解除合同。对此，法〔2019〕254号《全国法院民事审判工作会议纪要》第48条作出相应规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中双方形成合同僵局，违约方可以在一定条件下通过起诉方式解除合同。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。由此，违约方提出解除合同后，不能减少或者免除违约责任。《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
