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公开拍得房产还要付中介费吗？
将片公司欲在无锡租赁房屋，中介公司法定代表人纪富成与将片公司法定代表人缪小沙联系后，于2018年9月22日由纪富成带领考察待租房屋情况。两人先考察了太江医院的待租房屋，缪小沙表示该房屋不适合，后来纪富成即带领缪小沙考察本市滨江区房屋，赶往沿江路58号房屋之前，纪富成表示看房需要签协议，故两人签订了《中介看房协议》1份。双方约定：中介公司为将片公司提供房产信息3套，分别为沿江路58号房屋意向租金250万每年、太江医院内房屋2元每天每平方米、新光路307号房屋300万每年或8500万卖价。通过中介公司提供中介服务后，将片公司与上述房产的产权人签订合同即视为中介公司完成中介、咨询服务的责任。将片公司选中中介公司提供的房源并成交应立即支付中介公司房产实际成交价格的1个月房租作为中介佣金费用。将片公司自看房6个月内无任何理由不通过中介公司，自己或通过第三方而与中介公司提供的房屋业主达成交易，购买或者租赁成交该房屋，视为本次交易成功。将片公司应该按照房屋在本协议中的登记价格3倍支付中介费用给中介公司。上述协议签订后，纪富成带领缪小沙至本市滨江区看房，因上述房屋系本市滨江区荣巷社区居民委员会所有，故看房后，纪富成还组织社区工作人员至将片公司考察将片公司的基本情况和履约能力。因上述期间还有两家单位亦看中沿江路58号房屋并与荣巷社区前期进行了接洽，故纪富成还在2018年10月中旬带领缪小沙考察了新光路的房屋。因沿江路58号房屋需要公开招租，故荣巷社区将该房产挂至滨江区农村产权交易中心公开交易，包括将片公司在内的3家单位参与竞标。2018年11月30日，将片公司中标，成交价为每年313万元，即每月260833元。中介公司遂向将片公司提出，要求支付中介费。将片公司认为，其是通过公开竞价的方式取得涉案房产的承租权，无须支付中介费。中介公司遂向法院起诉请求：判令将片公司支付居间服务费260833元、支付违约金208333元、承担律师费45000元、承担本案的诉讼费和保全费。一审法院审理后，判决将片公司于判决发生法律效力之日起10日内支付中介公司服务费260833元，将片公司不服提起上诉后被驳回。本案的争议是将片公司取得房屋承租权是否为中介公司居间促成。将片公司和中介公司之前确实签署了中介协议，中介公司亦提供了本案讼争的房源信息，但是由于讼争房源系集体资产，将片公司后通过产权交易平台公开竞得承租权，此时是否需要支付中介费呢？将片公司认为：其是通过公开竞价的方式取得涉案房产的承租权，房屋年租金远高于看房时中介公司提供的250万元，《中介看房协议》在其竞价选任时已经客观履行不能而自动终止，且中介公司并未按照协议约定提供相应的居间服务。根据《中介看房协议》第六条，中介公司应当向其提供免费看房服务，应当协助其与房屋产权人或代理人签订出售或出租合同，办理房屋产权转移或出租手续。事实上，中介公司仅提供了看房服务，现中介公司基于提供了看房服务就要求支付居间费用，显然与协议约定不符。其最终是通过拍卖程序取得涉案房产承租权，中介公司未起到居间和促成作用。而中介公司认为：公开议价、招标竞价包含在合同约定中。其仅需提供房产信息及咨询服务即完成合同义务。将片公司通过公开竞价方式签订租赁合同也属于合同约定的居间成功。本案招标竞价与法定招投标有本质区别，招标竞价并未改变居间合同性质，竞价出租与自行协商价款出租对居间服务没有实质性影响。法院审理后认为，中介公司与将片公司签订的中介协议经双方当事人签字盖章，已经成立且合法有效，双方应按协议各自履行权利义务。将片公司在中介公司的介绍下选中了沿江路58号的房屋并最终实际承租，应依约支付中介费用。对于租赁房屋按照竞标的方式取得，系将片公司与房屋所有权人确认的合同订立方式，该取得方式无论是竞价取得还是直接签订租赁协议系房屋租赁双方之间的交易方式，对于提供中介的中介公司而言，其已经按约提供了房产信息和咨询服务，并实际带领双方进行了交流考察，中介义务已经履行完毕，租赁双方对于交易价格和签约方式的约定不是将片公司拒付中介费用的理由。故将片公司应依约按照实际成交价格的1个月租金支付中介费260833元。笔者认为：根据原《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介公司向将片公司提供了涉案房产的待出租信息及相关咨询服务，并带领将片公司与涉案房屋产权人进行了相互之间的交流考察，按照双方签订的《中介看房协议》的约定，中介公司提供中介咨询服务后，将片公司与上述房产的产权人签订合同，包含意向合同，即视为中介公司完成中介、咨询服务。现将片公司已经实际承租了涉案房屋，说明中介公司的中介义务已经履行完毕。虽然，涉案房屋产权人通过竞价的方式最终确定将片公司为承租人，但这并不影响中介公司作为居间人已经完成了向将片公司进行介绍及提供订立合同的机会。现租金远高于《中介看房协议》中约定的年租金250万元的问题，因房屋租金的具体数额，本来就应当由将片公司与涉案房屋产权人进行协商确定，《中介看房协议》中提供的意向租金，仅是居间人提供的参考信息，产权人以竞价方式还是协商方式确定租金，与居间人无关。另外，涉案房屋产权人在与将片公司接触之后发布的招标信息，受发布时间、地点、方式的制约。将片公司能按照招标信息参与竞价，也完全得益于中介公司之前提供的信息。因此，将片公司取得本市沿江路58号房屋承租权，应当认定是中介公司居间促成。所以笔者认为，法院的判决于法有据，可谓合情合理。本案案情并不复杂，但较为典型。在将片公司一方看来，这个官司确实输得有点“冤”，其当初即使不通过中介，不和中介公司签署中介协议，一样可以通过公开拍卖竞得承租权。但是一纸协议，让将片公司付出了惨痛的代价。试想，如果将片公司竞得的承租房屋不是中介公司提供的其中一套，或者没有和中介签署中介协议，或者签署协议后，因为没有实际承租而协议解除了，结果可能完全不一样了。本则案例提醒我们，合同协议一经签署即对当事人产生法律约束力，对于情况发生变化的，一定要及时作出变更、解除等安排，切忌想当然地处理，或者忘记还有合同协议这回事。
