开发商逾期交房的认定及实务分析
房产类纠纷一直是当今社会所关注的热点话题，一方面缘由房产价格的高昂，另一方面则是缘由房产关乎到大多居民的生存权益。近年来虽然房地产市场并不景气，但随着目前社会经济的稳步恢复，房产市场也有回暖的迹象，但如今房产的逾期交付，则是社会群体所关注的热点话题。商品房在我国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。通常情况，购买房产时所签署的《商品房买卖合同》都会约定明确的交房时间。而常见的逾期交房方式有两种，一是因开发商原因违约，延迟交付房屋的；二是因购房者拒绝收房导致的未能按期交房的情形。本文着重来讲解因开发商原因违约，延迟交付房屋的情况。法律对商品房规定了严格的交付条件，依据相关法律法规，可交付的商品房必须符合以下条件：（一）验收合格。《建设工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的有效法定证明文件，若出卖人未取得该竣工验收表，则是不能交付房屋的。（二）商品房的其他公共配套设施是否符合交付使用条件。买受人购买商品房，其主要的目的在于居住和使用，而居住使用功能的体现更多的在于公共配套设施是否完善，功能是否齐全。（三）开发商取得商品房面积实测技术报告书。《商品房面积实测技术报告书》系对实际面积的确认，也是后续办理产权证的重要依据。逾期情形二：通过不同栋数分批交房的方式延长交房时间开发商在工程验收合格达到交付条件后，临近交房日期时，以不同栋楼房错峰交房的形式将商品房交付到购房者的手里。此种方式属于变相延长交房时间，将本应该交房的日期无故延后，属于逾期交房。逾期情形三：开发商以法定节假日、停水、天气等原因主张不可抗力事由国家的法定节假日、停水、天气原因，这些事由虽然不是开发商可以决定的，但却均是签订合同时应当预见的。法定节假日属于每年必有的事件，开发商应当可以预见；每个城市都面临不定期停水的可能，也是应当可以预见的事件，故这些都不是不可抗力的抗辩理由。如确实存在不可抗力事件而导致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。在认定过程中，开发商应在不可抗力出现后及时告知购房人以减轻购房人的损失，如未能及时告知，导致购房人的利益损失，仍应当承担相应的违约责任。前两年因为新冠性病毒的肆虐，的确是造成开发商迟延交房的一个重要事实理由，但疫情并不是开发商逾期交房的挡箭牌。疫情虽应归纳为不可抗力，但也需要注重考虑几点：
1、疫情必须发生在合同签订后，约定履行期届满以前。
开发商以疫情为理由，进而延期交房的，疫情必须发生在合同签订后，约定履行期届满以前。
2、疫情虽属于不可抗力，但可延期时间并非无限的。
法律上不可抗力的时间，应当以疫情对合同行使的实际影响来决定。具体应当参照政府启动和接触公共卫生紧急响应的时间。（此外，每个楼盘的情况不同，需要具体问题具体分析。需要考虑疫情持续的时间、工人返工时间以及每个城市的疫情情况等综合因素。）
3、疫情爆发后签订的购房合同，开发商不应以疫情作为不可抗力的理由。
疫情爆发后签订的购房合同，开发商必定可以提前预知因疫情对工程节点所造成的影响，因此没有理由在交房时按照不可抗力因素进行免责。
对于房屋买受人而言，没有按时入住自己购房的房屋，可能面临继续租房、家中适龄儿童不能按时入学的影响。而对于开发商来说，由于其不能按时交付房屋，其也必将承担不能履行合同义务所带来的违约责任。
根据《民法典》及相关规定，如果合同中约定了逾期交房的违约处理方式，应按合同约定处理。若合同中没有约定逾期交房的违约责任，购房者有权要求开发商继续履行合同或者解除合同，并主张损失赔偿。损失赔偿的标准具体可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
最后，律师建议，房屋买受人在遇到开发商逾期交房的情况下，应当优先与开发商友好协商，这也是解决事情最有效便捷的途径，在开发商没有办法给出相应解决对策时，再考虑通过法律途径来维护个人的权利。
