“带押过户”还有风险吗？
为激发房地产市场活力，从2022年8月济南在全国首先推出二手房“带押过户”交易模式以来，截至目前，国内已有十多个城市推行二手房交易可以采用“带押过户”。9月19日，无锡市不动产登记中心也成功办理了第一单个人不动产登记“带押过户”业务。“带押过户”是指对存在银行抵押贷款的房子，双方达成协议后，卖方无需提前向银行还清贷款解除抵押就可以办理交易过户，由银行、买卖双方共同向不动产登记中心提出申请，办理产权过户登记、抵押权变更登记、新抵押设立登记。各地在推进这一政策略有差异，但简单说来就是，符合条件的二手房在房贷未还清、房产未解押的情况下，可以进行交易、过户。新模式基本交易流程：①买卖双方签订二手房买卖合同→②申请带押过户→③新设抵押→④款项支付→⑤解除抵押→⑥交房
从流程重塑角度，“带押过户”可以带来以下两方面好处：1.有助于降低交易成本，减少了二手房卖方需要提前还贷解押的环节，节省了“过桥资金”成本；2.有助于降低交易风险，有效防止一房多卖，避免给买方造成重大损失。而之前的交易模式：①买卖双方签订房屋买卖合同→②卖方还清贷款→③注销抵押登记→④办理过户手续→⑤买方与银行签订新的贷款协议→⑥办理新抵押登记→⑦银行放款→⑧交房，流程非常繁琐，耗时费力，存在一定的风险。《民法典》第406条规定是“带押过户”模式的法律基础。《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《民法典》第406条规定的这一新制度的核心为：抵押财产可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让，不以抵押权人的同意为前提（另有约定的除外），但抵押财产过户后，原抵押权依然存在于抵押财产之上。而在《民法典》这一新制度出台之前，原《物权法》规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”原《担保法》规定“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《物权法》与《担保法》都明确规定，不经过抵押权人的同意，抵押人不得转让抵押物。目前大多数人在购买房屋时，会以房屋作为抵押办理银行贷款，老制度使得抵押物的市场流转面临较大的困难。而新制度，无疑有利于促进抵押财产的交易及降低其交易成本，进一步促进社会财富资源的自由流动。世上不存在没有任何风险的交易模式，关键是完善制度设计、管控好风险。（1）从卖方银行角度。抵押权是其实现债权的保障，旧模式下卖方银行往往在债权完全受偿后注销抵押登记，银行风险较小，新模式下如果过户后，买方银行按揭贷款迟迟下不来，卖方银行抵押权虽可追及到抵押物，但买方发生意外情况被其债务人查封房屋，或买方不予配合，这样会对卖方银行行使抵押权造成一定的障碍或被动。解决方案：总体风险可控，制度设计上，像无锡模式，增加变更抵押环节，将买方变更为原抵押合同的抵押人，同时可约定买卖双方连带责任。（2）从买方银行角度。两方面问题：1.在带押过户登记及新抵押登记办理完成之前，买方银行就放款，这样就不存在任何保障，如发生意外买方银行的资金收回将面临较大的风险。2.买方银行最后不办理或不积极配合办理注销抵押登记，卖方银行将增加成本。解决方案：1.引入第三方监管机制（监管人：住建部门），将批准给买方的信贷资金存放在本行设立的监管账户，并约定该资金仍属银行所有，若出现交易无法完成等事项，监管人应无条件遵循买方银行指示，将信贷资金返还给买方银行；2.卖方银行提前准备注销登记申请书或授权买方银行办理，买方银行可自行办理注销登记。买卖方银行为同一家银行，上述问题将几乎不存在，也正是这个原因，目前多数城市推进此项政策的银行为降低自身风险，要求买方办理贷款为同一银行。（3）从卖方角度。房屋过户和监管资金到卖方手上，有一个时间上的空档期，若此时因对方的原因导致合同无法继续履行，则卖方在此情况下如何完成房屋的转回登记以及如何承担由此带来的契税等税费成本将是一个核心问题。解决方案：签订资金委托划付协议，买方银行有权直接划付资金给卖方，缩短空档期甚至无缝对接。各项违约成本，合同各方提前进行约定。（4）从买方角度。“带押过户”模式下，即使房屋完成了过户登记，若交易因故无法完成，原抵押权尚未消灭的，卖方银行仍可就房屋行使抵押权，导致买方购买房屋的合同目的落空。解决方案：同上，签订资金委托划付协议，买方银行有权直接划付资金给卖方。同时卖方银行授权买方银行自主行使原抵押注销。如是同一家银行，也不复存在此问题。
