收房后未入住，要缴物业费吗？
如今，几乎所有城市居民小区都有物业服务，但事物都有两面性，一方面，物业服务对改善小区居住环境，提升生活品质，起着一定积极作用。另一方面，物业服务合同纠纷案件时有发生，主要为物业服务人向业主主张拖欠物业费，而业主往往以物业服务瑕疵、房屋质量问题、未入住等理由抗辩减免物业费。如果业主确实未入住物业服务的小区，需要支付物业费吗？
案情简介：
林某系金湾小区的业主，A物业系该小区前期物业服务公司。根据前期物业服务协议约定，由业主按其拥有的建筑面积交纳，物业费按季交纳，业主或物业使用人应于上季度最后一个月20日前交纳下期物业服务资金，在每季首月十日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向前期物业服务企业支付违约金。林某于2018年7月办理收房，但物业公司曾向林某主张2017年6月约定收房日以后的物业费，双方对于物业费的起算时间存有争议，导致林某的物业费未按时交纳。物业公司催缴未果，诉至法院。审理中，林某辩称案涉房屋交付后，其并未进行装修使用，且与物业公司工作人员提出减免要求，对方认可。应按照《无锡市物业服务收费管理实施办法》的规定标准的70%交纳物业服务费，减免期间为两年。
裁判结果：
物业费的收取与减免应遵循合同约定。本案中，前期物业服务协议中并无因空置减免物业费的约定，《无锡市物业服务收费管理实施办法》虽有相关规定，但其对因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业情形下，按照规定标准的70%交纳物业公共服务费，包含有具体的程序要求，即：1.业主应事先向物业服务企业书面告知；2.经物业服务企业确认。本案，林某并未履行上述书面告知手续，A物业亦未对相关情形进行确认，故林某二审中主张应对2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费按照合同约定金额的70%交纳，无合同和法律依据，亦不符合《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定的前置条件，本院不予采纳。
一审法院判决：林某于判决生效后立即给付2018年7月1日至2021年12月31日期间的物业费22541.4元及违约金3500元，以上共计26041.4元。
二审法院：驳回上诉，维持原判。
海辉律师分析：
一、关于未入住要区分未交付使用还是办理收房后未入住情形
《民法典》物业服务合同相关规定，业主应按照约定向物业服务人支付物业费。《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业费由建设单位全额承担。《江苏省物业条例》第三十四条第二款沿用前述规定。前述条款表明对尚未交付使用物业费由建设单位承担，对已交付业主使用，物业服务人员已按照规定提供物业服务的，业主应当支付物业费。
本案林某于2018年办理收房手续，物业公司已按照约定和有关规定提供物业服务，故林某应当支付物业费。
二、业主对收房后未入住是否减免物业费遵循相关规定
业主对收房后未入住是否减免物业费，有约定从其约定。未有约定应当按照物业服务合同向物业服务人支付物业费。对物业服务合同并无未入住空置减免物业费规定，看法律、法规，相关政策规定，如果有关规定，可以参照相关规定。
《无锡市物业服务收费管理实施办法》第十一条规定，……因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。该条说明，业主适用物业费减免应向物业服务人履行相应的告知、确认程序，未履行相应程序，业主对收房后空置房的物业费应按物业服务合同缴纳。
三、不能以未入住为由抗辩，拒绝支付物业费
《民法典》物业服务合同第九百四十四条规定，业主应当按照约定向服务人员支付物业费，物业服务人已经按照约定和规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受物业服务为由拒绝支付物业费。实务中，部分业主因对物业公司的服务不能满足业主需求，以未实际入住、未享受物业服务等抗辩拒绝支付物业费情形并不少见，业主此种“维权”方式并不能获得支持。法律、法规相关规定，虽未有收房后未入住不支付物业费的规定，但业主符合相关政策规定，履行相关程序要求可以减免支付物业费。
