租金能不能减免、租约能不能解除…法院到底会怎么判？

受疫情影响，我们海辉律师事务所近期接到了大量关于房屋租赁问题的咨询，最集中最关注的主要是三大问题，即租金能不能减免、租约能不能解除、违约了怎么办。为了帮助我们海辉房地产企业客户及其他朋友，更准确理解相关法律和江苏、无锡法院的文件精神和裁判口径，现将上述最受关心的三大问题作如下解析，仅供参考。

一、租金能不能减免：承租人能否以疫情防控为由要求出租人减免租金？

（一）对于租赁房屋用于生产经营，政府明令暂停营业的行业、企业，承租人要求减少或免除租金的，法院依法支持的可能性极大；

（二）对于租赁房屋用于生产经营，政府未明令暂停营业的行业、企业，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减少租金、延长租期，合理分担因疫情防控导致的损失；

（三）对于租赁房屋用于生产经营，政府未明令暂停营业的行业、企业，租赁人可以正常使用承租房屋开展生产经营，租赁人要求减少或免除租金的，法院一般可能不会支持；

（四）对于租赁房屋用于居住使用，承租人因疫情被隔离或因政府管控措施无法使用承租房屋，承租人根据公平原则要求出租人减少或者免除租金的，法院可能会予支持；

（五）对于租赁房屋用于居住使用，承租人在疫情防控期间仍可正常使用承租房屋，承租人要求减少或者免除租金的，法院应该不会支持。

二、租约能不能解除：出租人或承租人能否以疫情防控为由变更或解除房屋租赁合同？

从相关法律和江苏各级法院目前给出的文件精神综合分析可知，现阶段法院会在维护合同关系稳定、保障双方当事人利益平衡的原则上，综合考虑合同约定、疫情发展阶段、疫情对合同履行的阻碍因素、影响程度、是否存在替代履行方式等综合审查合同的解除与变更，因合同变更或解除给双方造成的损失根据公平原则合理负担。

（一）受疫情防控影响仍符合继续履行条件的，双方当事人应通过协商变更相关合同条款的方式继续履行合同；

（二）受疫情防控影响导致合同无法继续履行，当事人要求解除合同，法院依法支持的可能性较大；

（三）受疫情防控影响导致继续履行合同对一方当事人显失公平的，当事人要求解除合同，法院依法支持的可能性较大。

三、违约了怎么办：租赁合同一方可否因另一方在疫情防控期间存在违约行为主张违约责任？

（一）承租人确因疫情防控原因无法正常使用承租房屋，未能按照合同约定交纳租金的，可以减轻或免除其违约责任；

（二）承租人因疫情防控原因无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金，可以减轻或免除其违约责任；

（三）出租人因疫情防控原因无法按约交付或提供出租房屋的，可以减轻或免除其违约责任；

（四）对于疫情发生前就已经存在承租人欠付租金，或疫情发生后才签订的房屋租赁合同，以及非因疫情防控原因的违约行为，不适用有关疫情的免责事由，一方以疫情防控为由要求不应承担违约责任的，法院一般不予支持。

附：相关法律依据

《中华人民共和国合同法》

第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十七条  因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》　

第二十六条  合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

江苏高院指导意见

《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》（节选）　

一、妥善审理合同纠纷案件，合理认定疫情对合同履行的影响

疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。出租人或承租人要求解除合同的，应考察合同期限、疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，不宜仅以疫情导致暂时无法使用租赁物为由解除合同。因疫情导致承租人无法在约定期限内返还租赁物而增加的违约金或租赁费用，承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的，一般应予支持。

无锡中院问题解答

《无锡中院关于服务疫情防控、促进经济发展的问题解答》（节选）　

问：在此次新冠肺炎疫情期间，合同未能按约及时全面履行，是否都可以豁免、减轻责任或变更、解除合同？

答：不是的。新冠肺炎疫情虽然会对合同履行造成影响，但并非对所有合同的履行都会造成阻碍。当事人一方主张受新冠肺炎疫情影响，导致合同不能履行，并要求豁免、减轻责任或变更、解除合同，应当举证证明疫情对合同履行的阻碍因素及影响程度，一般需要考虑合同的签订时间、合同约定的履行时间、是否存在替代履行方式等，需要具体问题具体处理。

问：受疫情影响，导致无法履行合同义务时，应当采取哪些措施？

答：一是要及时通知。出现因疫情不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。

二是要提供证据。对于阻却合同义务履行的事由，要向权利人提供证明，例如延迟复工的通知、人员管制、交通管制的证明、不可抗力的事实性证明书、合同履行基础发生重大变化的具体内容等。

三是要筹划替代方案。即使是受新冠肺炎疫情影响导致合同义务无法履行，基于诚实信用原则，义务人仍负有采取积极措施尽量减少或避免损失扩大的义务。如果义务人在疫情发生时能够采取措施避免或减少损失的扩大而未采取，则义务人仍将根据其过错程度承担相应责任。

四是要积极协商。此次新冠肺炎疫情对整个社会生产活动的正常开展产生了很多不利影响，双方当事人应从促成交易、降低交易成本的立场出发，互让互谅，合理分摊损失，共度时艰。