房屋共有人私卖共有房产行为的法律效力研究
【摘要】近年来，虽然房价持续高涨，但是居民的购房热情却未因高房价而降低。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2018年第四季度家庭资产指数报告》指出，城镇地区在未来一年内有购买住房计划的家庭比例为8.8%，较去年同期上升0.3个百分点[ 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心：《CHFS报告：经济有望企稳回升 房市期待更多理性》，华尔街见闻，2019年3月19日。]。目前购房方式主要有两种，一种是直接与开发商签订购房协议的新房，另一种则是与二手房房东签订的房屋买卖合同。在二手房交易过程中，经常出现“一房数卖”、“涨价不卖”、“私自出卖”的情形。在上述三种情况中，前两种的法律争议较小，但是针对第三种“私自出卖”的情形一直存在较大的争议。
本文主要围绕房屋共有人私卖共有房产的行为性质、无权处分与无权代理的区别、买受人可要求无权处分行为人承担何种违约责任等问题进行阐述。
【关键词】共有房产、无权处分、违约责任
共有分为按份共有与共同共有，共有关系的种类则更为广泛，在共有关系中，以婚姻家庭关系为例，因为婚姻家庭关系是比较稳定、长久的社会关系，所以基于家庭婚姻关系产生的共有更为普遍。在家庭关系存续期间，夫妻共同拥有的财产也越来越多，《婚姻法》第十七条也对夫妻共同财产进行了规定。但若是将夫妻共同财产的行使严格按照法律规定进行约束，则不利于家庭关系的稳定发展，因此对于用于家庭日常生活的支出赋予了夫妻双方家事代理权。目前，“无房不结婚”已成为大多数年轻人面临的现实问题，由此也促使房产成为家庭财产的重要组成部分。但是，房产作为最基本同时又是最重要的财产，若同时赋予家事代理权显然会对家庭及社会的稳定产生不良影响，因此房产转让必须严格遵守物权法的规定。
现实生活中，共有人未经其他共有人同意擅自出卖共有房产的情况经常发生，主要表现为以下几种情形：1.A、B共同共有一套房屋，但是仅登记在A的名下，A未经B的同意将房屋卖给C。2.A、B共同共有一套房屋，房屋登记在A名下，但是B未经A的同意将房屋卖给C。3.A、B共同共有一套房屋，房产证上登记的信息为：A是所有权人，B是共有人，A未经B同意擅自将房屋卖给C。这几种情形在司法实践中都存在较大争议。
一、共有房产仅登记在一方名下，名义人未经共有人同意对外出售的行为性质？
有权处分
目前，司法实践中大部分法官认为名义人对外出售房产系有权处分，根据不动产登记簿、产权证登记的信息显示，在法律上，名义人就是房屋所有权人，其有权对房屋进行处分，名义人与其他共有人之间的关系是他们的内部联系，与第三人无关。例如下列相似性质的案件：李女系李某与孟某之女，2011年李某与李女约定，由李某出钱购买一套房产，房产登记在李女名下。2012年李女未经李某同意与易谋签订《房屋转让合同》，并将房屋过户给了易某。李某知晓后先起诉至法院，要求确认李某与李女之间属于借名买房关系，后经法院判决认定李某与李女系借名买房的法律关系，再起诉至法院要求确认李某与易某签订的买卖合同无效，并且该案经过了再审。再审法院认为，虽然法院已确认李某与李女之间的借名买房关系成立，但涉案房屋登记的产权人为李女，李女有权对涉案房屋进行处分。即登记名义人未经实际所有权人同意对外处分房产系有权处分[ （2017）京01民再93号]。
在此情形下，实际所有权人是否可以追回房产呢？个人认为，如果属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，实际所有权人可以以此为由请求确认合同无效，继而追回房产。
2.无权处分
部分法官认为名义人未经共有人或实际所有人同意对外出售房产属于无权处分，在未涉及第三人利益的情况下，法律以保护事实物权为基本出发点，事实物权可以对抗法律物权。例如下列相似类型的案件：蔡某借用练某名义购买了房产，后练某与第三人签订了《房屋购买合同》，蔡某得知后请求确认合同无效，法院认为练某不是真实所有权人，练某对涉案房产没有处分权[ （2016）粤18民终565号]。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第五条的规定也倾向于认定名义人私自将登记在其名下的法定共有房屋对外出售的行为属无权处分，买受人可以依据物权法的善意取得制度进行救济[ 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第五条 出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。]。
3.本文观点
个人更倾向于将名义人对外处分共有房产的行为认定为有权处分，在法治社会中，我们更应遵守法律的规则，尊重法律物权更有利于社会的稳定发展。而且，共有人应当有一定的心理预警，名义人可能存在私卖房产的风险。不论第三人是否为善意，名义人的行为均应为有权处分，若第三人与名义人存在恶意串通等情形导致合同无效则共有人可以追回房产。
二、共有人将登记于双方名下的房产私自出卖的行为系无权代理还是无权处分？
1.无权代理
无权代理是以被代理人名义实施民事行为，简单来说，A在签订买卖合同时，未经B授权同时代签了B的名字，则为无权代理，此时买卖合同效力待定，B可以行使追认权或拒绝追认。若被代理人拒绝追认则合同不能对被代理人发生法律效力，即合同虽已成立但未生效。
此时需考虑是否构成表见代理？《民法总则》第一百七十一条系狭义无权代理、越权代理和代理权终止后的代理的规定，一百七十二条系表见代理的规定，共同点为合同相对人均为善意。但是，两者的区别在于善意的程度不同。前者的善意相对人只是“善意不知情”，仅仅是不知道无权代理人是无权代理，还达不到“有理由相信”的程度，甚至该善意相对人对自己的不知情存在过失。但在表见代理中，相对人不仅善意不知情，并且对自己的不知情没有过失，并且有正当的理由相信，无权代理人有代理权。房产较其他财产的特殊之处在于房产有权利凭证：房产证或者不动产登记簿，因此在房产交易中对于买受人注意义务的要求也比较高，需买受人根据房产证或不动产登记簿初步审核房屋所有权人，若出卖人代替共有人签字还需要出卖人提供授权证明的材料，假设买受人在签订买卖合同时没有尽到合理的审慎注意义务，则很难认定构成表见代理。
2.无权处分
无权处分则是以自己的名义实施民事行为，根据《物权法》第一百零六条的规定，在满足条件的情况下可以适用善意取得制度。但是司法实践中并未将这二者完全区分，更多的情形是在无法适用表见代理的情况下再适用无权处分认定行为的性质，例如下述案例：
丁某、刘某（丁某妻子）、小丁某（丁某儿子）系某住宅的房屋所有权人（共同共有），2016年8月，许某与丁某就该套住宅签订了房屋转让合同，约定许某以170万元的价款购买该套住宅，并且丁某还代其他两位共有人签名。房屋共有人知晓此事后，明确表示拒绝履行丁某与许某签订的房屋转让合同。后许某将丁某、刘某、小丁某起诉至法院要求继续履行合同，半年后许某变更诉讼请求要求解除合同并要求三被告赔偿损失。一审法院支持了许某的部分诉请，一审法院认为本案不构成表见代理，涉案合同应系无权处分签订的合同，合同有效，但对其他两位共有人不发生法律效力，应由丁某承担违约责任。遂一审法院以许某变更诉讼请求的时间点作为评估基准日，判令丁某对合同签订后至评估基准日期间因房屋上涨对许某造成的损失承担70%的赔偿责任，剩余30%由许某自行承担[ （2016）苏0213民初3760号]。后丁某上诉，二审法院维持了一审判决[ （2019）苏02民终650号]。
本案中，丁某虽然存在代签字的行为，但是若将其行为认定成无权代理则不利于保护许某的利益，继而法院适用无权处分的规定进行了认定。实则，对于共有人而言丁某的行为是代理行为，但是对于许某而言丁某的行为是处分行为，因此，无权代理与无权处分是针对不同的当事人而言的。
三、无权处分签订的房屋买卖合同，买受人可以如何救济？
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，无权处分签订的买卖合同有效，合同无法履行的情况下，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
1.买受人是否可以诉至法院要求继续履行合同？
司法实践中，关于买受人是否可以要求继续履行合同存在不同的观点，一种为既然认定合同有效，买受人自然有权要求继续履行合同，法院应支持买受人继续履行的诉讼请求。另一种认为房产是特殊的财产，必须要共有人同意才可办理过户手续，若共有人明确拒绝履行合同则买受人继续履行的诉讼请求不应得到支持。
个人认为，虽然司法解释规定买受人可以要求出卖人承担违约责任，但是买受人要求的出卖人承担的违约责任应不包含继续履行这一方式。当然，如果房屋是按份共有同时又经占份额三分之二以上的共有人同意的除外。要求继续履行的前提首先是可以履行，应当符合合同法关于继续履行的条件，根据《合同法》第一百一十条的规定，房屋共有人不同意转让房产属于法律上不能履行。那么法院是否可以强制过户呢？显然是不能的。在此情形下，买受人必然未尽到合理审查的义务，而且强制过户也将极大损害其他共有人的利益，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，转让共有房产必须要有共有人书面同意，该条属于强制性规定，法院在司法实践中也应符合该条规定的思想。因此继续履行的诉请根本无履行可能，所以买受人要求出卖人承担的违约责任应当为赔偿损失而非继续履行。
2.法院的释明义务
法院在当事人诉请错误的情况下是否可以向当事人释明诉请错误应变更诉讼请求？就上述丁某与许某案件而言，许某第一次诉讼请求即为继续履行合同，个人认为该诉讼请求明显属于诉讼请求不当的情形，虽然法律及司法解释规定的法院的释明义务并不包含针对诉请错误的情形，但是出于节省司法资源、避免损失扩大的目的，法院可以在此过程中向买受人释明该合同无法继续履行若买受人不变更诉请则会驳回诉请。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法〔2017〕191号第二十二条的规定也支持法院在此情形下可以进行释明[ 广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》粤高法〔2017〕191号第二十二条规定，出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力,但买卖合同属于合同法第110条规定的法律上不能履行的情形,买受人请求出卖人继续履行合同的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。]。
买受人将继续履行的诉讼请求变更为解除合同并要求无权处分行为人赔偿损失，那么损失的评估基准日应如何界定？是以买受人变更诉讼请求之日为准呢，还是以起诉时为准呢？不论买受人的诉求是否合理，买受人请求法院保护的权利应得到支持，但是由此造成的后果应由买受人自行承担。丁某与许某的案件中，法院是以变更之日为准的，我个人认为此种认定有问题，一方面法院认为买受人属于诉请错误，另一方面又将买受人诉请错误导致损失扩大的后果转嫁由无权处分行为人承担，此种认定明显有违公平原则。
四、结论
有权处分与无权处分签订的买卖合同，根据目前的司法观点均认为合同是有效的，只是在救济途径上有所区别，有权处分要求其他共有人证明存在合同无效情形才可追回房产，维护自身权益。而无权处分又面临一个尴尬境地，在同时存在代理行为时，司法实践中又未将无权代理与无权处分明确区分，而是首先适用表见代理，若无法构成表见代理再采用无权处分进行保护。不过，个人认为买卖合同司法解释中认定的无权处分行为人应承担的违约责任应为赔偿责任，继续履行的承担方式不应得到支持。
