房屋出现质量问题，如何维权与索赔？
商品房质量纠纷问题已成为我国消费领域十大投诉之一，商品住宅质量问题，近年来社会尤为关注。商品房住宅使用年限很长，其质量是否合格显得尤为重要，且房屋质量与安全问题紧密相关，房屋质量出现问题可能引发安全事故。相应的，处理房屋质量纠纷，也较为复杂，它不仅要适用《民法典》的有关规定，还要受到一系列不动产相关法律法规的调整，如《建筑法》《城市房地产管理法》等等。现实生活中，购房人发现所买商品房出现质量问题，往往只会电话联系开发商或物业公司来维修，手段单一、证据意识不强，且无头绪、无章法。本文从案例及房屋质量分类角度，分析如何更有效的维护买房人的利益。
李芬芳（买受人）与老友置业（出卖人）于2018年签订了《苏州市商品房买卖合同》。双方约定，买受人向出卖人购买苏州市官庄前街某小区a幢商品房。合同第十二条约定，出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担商品房的质量保修责任。由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。
上述合同签订后，李芬芳按约向老友置业支付购房款；老友置业在于2018年2月9日取得案涉商品房的交付使用通知书后向李芬芳交付房屋。李芬芳收房后发现一间卧室的楼板有裂缝，遂于2018年10月21日报修。2018年11月上旬，老友置业委托第三方公司用碳纤维网格布对裂缝楼板的板底进行加固，李芬芳现场查看后发现铺贴的网格布已部分掉落并认为维修公司并非专业的加固公司，对加固的施工效果不满意，要求老友置业进行专业加固。同时，李芬芳因楼板的质量问题至苏州市建设工程质量安全监督站投诉，经质监站协调后，老友置业委托江苏大一统建设有限公司（以下简称大一统公司）对楼板裂缝问题进行维修，二次加固完成时间为2019.5.18。修复完成后，李芬芳装修入住。李芬芳、老友置业因对维修期间的损失赔偿问题达不成一致，李芬芳提起本次诉讼。
案件审理过程中，李芬芳认为案涉房屋的楼板质量不合格，老友置业应根据买卖合同补充协议第九条的约定向李芬芳支付违约金。老友置业认为案涉房屋的楼板质量合格，仅是根据李芬芳的要求进行了修复，故不应支付违约金。根据李芬芳申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋裂缝楼板的质量是否合格进行鉴定。经鉴定，因楼板裂缝卧室的楼板板面及板底钢筋保护层厚度偏差大于规范允许的最大偏差，不符合设计及相关规范要求，故鉴定机构认为楼板的质量不合格。
法院认为，楼板属于主体结构，李芬芳所购房屋的主体结构质量不合格，故应按约向李芬芳支付修复期间的违约金。赔付标准为补充条款中约定的赔付标准：日万分之二，因此法院判决老友置业应向李芬芳支付的违约金金额为225556元（5448213元×日万分之二×207天）。
